Жили були? Тетяна Яковенко про ризики інвестування у новобудови
Сто двадцять тисяч українців без даху над головою, чотири з половиною тисячі будинків не придатні для проживання в них (на місці деяких зяють котловани або стирчать палі фундаменту). Це не зведення воєнних років, не репортаж про наслідки стихійного лиха. Це озвучені в лютому 2012 р. Ігор Лисовим, заступником голови Комітету ВР з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики, дані про стан справ з так званими недобудовами.
Саме стільки людей, за словами депутата, вклавши гроші в придбання споруджуваних квартир, постраждали через невиконання забудовниками своїх зобов’язань. Будівництво саме стількох будинків було заморожено або зовсім припинено недобросовісними або неспроможними забудовниками, причому в більшості випадків ступінь готовності заморожених об'єктів не перевищує 15−20%.
В кінці минулого року представники Мінрегіону оцінили і загальну площу «заморожених» будинків. Масштаби недобудов вражають: 17 млн кв.м — приблизно стільки ж житла в Україну здали за останні два роки. За даними того ж міністерства, собівартість будівництва на 1 січня 2012 р. становила близько $ 600 за 1 кв. м, отже, в цілому на доведення проблемних об'єктів до розуму потрібно не менше $ 10 млрд.
Закон, але
Втім, співчуття можновладців обдуреним інвесторам виглядає не надто переконливо. Адже це з легкої руки законодавців в кінці 2008 р. був прийнятий Закон № 800 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (див., наприклад, на www.business.ua БІЗНЕС № 3 від
Документ, явно пролобійований будівельниками, зокрема, забороняє інвесторові, яка оплатила 100% вартості житла, розривати договір із забудовником в разі зриву термінів введення в експлуатацію будинку. Дія документа поширювалося на 18 місяців з початку 2009 р. Але якщо в 2008 р. законодавці ще могли пояснити прийняття документа кризовими явищами, то абсолютно незрозуміло, чому в середині 2010 р. вони продовжили термін мораторію на розірвання договорів інвестування до 1 січня 2013
«До 1 січня 2013 р. забудовники, заздалегідь озброївшись відповідною довідкою про настання форс-мажорних обставин від Торгово-промислової палати, можуть уникнути відповідальності за порушення зобов’язань щодо як передачі побудованого житла, так і повернення інвестованих коштів», — пояснює Анна Сісецкая, адвокат АТ «ЮФ» Василь Кісіль і Партнери «(м.Київ; з 1992 р.; 110 чол.).
Своїми силами
Дуже небагато інвестори ризикнули добудовувати проплачені ними об'єкти своїми силами (про юридичні аспекти такого «самобуду» і про успіх або провал таких спроб читайте в одному з найближчих номерів Бізнесу). І в цілому, як зізналися більшість опитаних Бізнесом юристів, банкірів і забудовників, шанси на добудову будинку в інвесторів вельми невеликі. Перш за все через великих ризиків втратити власність після введення будинку в експлуатацію (див. «Бліц-інтерв'ю»).
«Об'єкт незавершеного будівництва часто виступає заставою у банку, який кредитував забудовника, тому фінансова установа цілком може спробувати забрати готовий будинок за борги», — наводить приклад ризиків Тетяна Копилець, директор департаменту реалізації та управління ІДК «Каскад» (м.Київ; будівництво житла; з 2007 р.; 27 чол.).
«У Києві та області є кілька прикладів вдалого завершення будівництва інвесторами, проте слід зазначити, що у всіх випадках об'єкти перебували на завершальній стадії будівництва (не менше 70−75% готовності), і в більшості випадків процес здійснювався без зміни забудовника та за його активної сприяння «, — пояснює Володимир Грабчак, юрист адвокатського об'єднання Arzinger (м.Київ; в Україну — з 2002 р.; 73 чол.).
А за словами Сергія Гурковський, директора з продажів будівельної компанії «НБК» (м.Київ; будівництво житла; з 2004 р.; 100 чол.), Інвестори можуть сподіватися на успіх лише в одному випадку: якщо заручатся підтримкою місцевої влади. Приміром, районна держадміністрація займеться оформленням усіх дозвільних документів на себе, отримає під проект державне фінансування і завдяки цьому виступить гарантом перед генпідрядником.
Втім, не завжди участь держави служить страховкою від ризиків. «Є приклади в Василькові та Бучі (обидва — Київська обл. — Ред.), Коли вдома так і не були побудовані, хоча держава перерахувало забудовникам кошти за програмою» Доступне житло «. Зараз один із засновників компанії-забудовника знаходиться в ув’язненні за звинуваченням у розтраті коштів «, — застерігає Тетяна Яковенко, виконавчий директор Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.
Бліц — інтерв'ю
«Високі ризики зупиняють інвесторів» Тетяна Яковенко (керівник практики будівельного права ЮФ «Constructive Lawyers" — ред.), виконавчий директор ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам» (м.Київ; з 2009 р.; 6 чол.)
— Чи багато в Україні будинків, будівництво яких було заморожено забудовником і які добудовували інвестори?
— На жаль, небагато. Нам відомо лише п’ять таких історій.
— Чи були випадки, коли інвестори добудовували будинок при співпраці забудовника?
— Так. Наприклад, в кооперації з забудовником (ТОВ «Інфініті») був завершений об'єкт в с. Крюковщіна (Київська обл.). Півтора роки тому виникла криза довіри інвесторів до забудовника, оскільки вони запідозрили, що їхні гроші використовуються не за призначенням.
Були проведені відповідні переговори з компанією, розроблено механізм контролю за грошима, якістю виконання будівельних робіт, генпідрядниками, витратами на закупівлю будматеріалів. Нещодавно представники інвесторів зателефонували нам і повідомили, що будинок зданий в експлуатацію і зараз оформляється право власності на готові квартири.
— Як інвестори виявили факт нецільової розтрати коштів?
— Їх об'єкт раптом перестав будуватися, а на приналежному засновникові компанії-забудовника приватному будинку, розташованому неподалік, роботи почали вестися інтенсивніше.
— Чи були випадки, щоб інвестори завершували будівництво без участі забудовника?
— Так, такий випадок був у Тернополі на об'єкті по вул. Львівська, 1. Директор компанії-забудовника зараз знаходиться під слідством за обвинуваченням у невиконанні зобов’язань перед кредиторами та інвесторами. Цей будинок фактично був кинутий. Тому люди самі створили житлово-будівельний кооператив (ЖБК), облдержадміністрація переоформила на нього ділянку, а забудовник передав ЖБК всі необхідні документи. Інвестори вже півроку будують будинок за власні кошти.
Є ще один об'єкт в Ірпені (Київська обл.) По вул. Миру, 3б, де інвестори теж самі добудували будинок, усунувши забудовника через суд. Причому частина робіт вони виконували власними силами. Приміром, організовували суботники з облагороджування і прибирання прилеглої до об'єкта території. Ось уже півроку вони живуть в побудованому будинку. Є ще об'єкт «Три богатирі» в Києві по вул. Борщагівська, 182 В, інвестори якого також створили кооператив і самостійно добудовують об'єкт.
— В основному мова йде про добудову об'єктів з високим ступенем готовності?
— В основному, так. В Ірпені будинок був готовий на 80%, в с. Крюковщіна — на 50−60%, у Тернополі - на 35%. Голі ділянки ніхто не береться добудовувати.
— Виголошені вами історії успіху — скоріше, виняток, ніж правило?
— На жаль, в більшості випадків інвестори банально не хочуть нічого робити, чекаючи від забудовників чуда і вважаючи, що їх місія закінчилася на етапі сплати грошей за квартиру. І тільки в одиничних випадках знаходяться організатори, причому не обов’язково з юридичною освітою, які збирають людей і створюють кооператив.
— З якими ризиками пов’язані подібні ініціативи інвесторів?
— Їх багато. Можуть, наприклад, раптово з’явитися «ліві» інвестори, які показують підписані заднім числом договори, претендуючи на одні й ті ж квартири. Часто буває, що коли будинок добудовується, з’являється банк, у якого об'єкт знаходиться в заставі. Високі ризики зупиняють інвесторів: вони бояться, що у них відберуть добудований будинок.
Джерело: www.business.ua/
