«Страхові заслуги». Олексій Гончарук спеціально для «Юридичної практики»

«Створення механізмів добровільного страхування ризиків інвестування в будівництво дозволить врегулювати відносини між забудовниками та інвесторами», -Олексій Гончарук.
З часів початку фінансової кризи пройшло вже більше чотирьох років, а будівельна галузь все ще не може подолати його негативні наслідки. Основною причиною такого стану справ є криза довіри основного інвестора будівництва житла на Україні - простих громадян.
Гра на вдачу
Сьогодні для звичайної людини інвестування в будівництво житла нагадує рулетку — з понад 300 об'єктів, активно рекламуються по м. Києву менше 5% є прийнятними для інвестування. Та й відрізнити безпечний для інвестування об'єкт від ризикованого аналога досить складно, а без досвідченого фахівця — практично неможливо.
Єдиного механізму інвестування в будівництво чинне законодавство не передбачає, що дозволяє забудовникам використовувати більше 20 різних механізмів і конструкцій. Усі їх можна умовно поділити на чотири групи: прямо передбачені законом механізми; пойменовані цивільно-правові договори; складні (інвестиційні) договору, не договірні механізми.
До першої групи відносяться механізми прямо згадані у частині 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» — фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю та цільові будівельні облігації. Вони вважалися найбільш надійними, не стільки через високого ступеня нормативної захищеності інвесторів, скільки через те, що ці механізми вибирали забудовники найменш схильні до ризикованих рішень.
Основна проблема фінансово-кредитних механізмів (ФФБ та ФОН) полягає, перш за все, в неможливості реалізувати їх основну ідею — створити механізм уповноваженого професійного фінансового посередника, яке б діяло в інтересах інвесторів (довірителів). Як результат, сьогодні на Україні реально працюють не більше трьох прямо не залежних від забудовників фінансових компаній-управителів. Є кілька банків, керуючих фондами, однак, це аж ніяк не говорить про існування ринку професійних управителів. Таким чином, замість реального захисту, в особі професійних посередників інвестори отримали «прокладку» між ними і забудовником, яка, у кращому випадку, діє в своїх інтересах, а в гіршому — в інтересах забудовника.
Точка контролю
Механізм купівлі-продажу цільових будівельних облігацій, в умовах фактичної відсутності фондового ринку, замислювався швидше як інструмент оптимізації оподаткування забудовників. Цей не виправдано складний механізм інвестування також пов’язаний з появою фінансового посередника, який, фактично отримуючи гроші від інвестора, ні за що не відповідає. Як наслідок, права інвесторів знову-таки реально не захищаються.
Основними перевагами цих схем, на момент їх введення в дію, були:
— Наявність «точки контролю» держави над початком процесу інвестування, що виключає можливість починати процес інвестування без мінімального пакету дозвільних документів;
— Наявність можливості централізованого контролю за відчуження прав на об'єкти інвестування та їх обтяжень.
Однак, обидві ці переваги були виключно декларованими і не дали очікуваного ефекту, оскільки забезпечують їх норми легко і невимушено «обходилися» юристами забудовників.
Пойменовані (прямо передбачені Цивільним кодексом України) цивільно-правові угоди — купівля-продаж, міна, підряд, комісія, доручення, спільна діяльність та інше — стали основним інструментом для забудовників, які прийняли рішення ігнорувати віднесені до першої групи інструменти. Кожен з видів договорів має свої власні проблеми та ризики застосування для цілей інвестування в будівництво, однак, обьединяет ці ризики і проблеми їх спочатку не призначених для регулювання подібних відносин. Вигадки та винаходи юристів у галузі будівництва, як правило, вирішують завдання тільки створення формального документа для «заспокоєння» сторін і пред’явлення в офіційні органи, який у разі виникнення конфлікту елементарно «розвалюється», часом сильно дивуючи боку наслідками свого застосування. Окремої розмови заслуговують популярні нині на ринку договору купівлі-продажу майнових прав, які часто не достатньо описуються, щоб вважатися індивідуально-визначеним майном і бути повноцінним об'єктом цивільного обороту, але це тема для окремої статті.
Заборонений плід
Інвестиційні договори — в ім'я заборони яких і вводилися ФФБ та цільові облігації - де-юре заборонені частиною 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», що тягне за собою ризики визнання їх недійсними.
Недоговірні механізми інвестування (створення товариств, громадських організацій, кооперативів) в умовах ринкової економіки не призначені для забезпечення регулювання відносин між сторонами інвестування в будівництво, так як спотворюють суть регульованих відносин, приписуючи за замовчуванням сторонам не відповідні їм функції.
Проблема врегулювання відносин між забудовниками та інвесторами очевидна і потребує вирішення. Наприклад, шляхом спрощення схеми при максимальній гарантованості прав інвестора в ній, як рівноправного особи в проекті, де-факто несучого інвестиційні ризики. Інвестор і забудовник повинні мати можливість укласти прямий договір, типова форма та перелік істотних умов якого повинні бути встановлені нормативно. Інвестор, до укладення договору повинен мати право і реальну можливість отримати доступ до всієї необхідної йому для визначення рівня ризиків інформації про забудовника та інвестиційному проекті. Для інвесторів повинні бути створені реальні умови для самоорганізації.
Залучати інвестиції в будівництво забудовник повинен мати право тільки шляхом відчуження частини прав на об'єкт, який буде побудований, а права такі повинні бути попередньо їм зареєстровані у відповідному державному реєстрі.
Має бути створений механізм добровільного страхування ризиків інвестування в будівництво, логіка якого зводитися до наступного: забудовник повинен мати можливість добровільно пройти акредитацію в системній (можливо навіть державної) страхової компанії, отримати страховий тариф для своїх потенційних інвесторів, який став би його умовним «індексом надійності «для ринку. Інвестор мав би можливість орієнтуватися на цей показник і самостійно приймати рішення ділити чи зі страховою компанією свої ризики інвестування.
Саме такий простий шлях одночасно і убезпечить інвесторів від подвійних продажів і сприятиме вихованню на Україні відповідального власника, який усвідомлює необхідність самостійно зважити свої ризики й усвідомлено прийняти їх на себе.
ГОНЧАРУК Олексій — керуючий партнер ЮФ Constructive Lawyers, м. Київ
Спеціально для «Юридичної практики»
№ 26 (809), 25 червня 2013 року.

Відгуки клієнтів