Попит зростає, але ризики залишаються. Володимир Боряк для DT.UA

Найбільш постраждала від світової кризи будівельна галузь України та на п’ятому році не вирівнялася, продовжуючи падіння. У першому півріччі поточного року, за даними Держстату, обсяги будівельних робіт знизилися на 19,2%. Якщо згадати, що й у попередні роки галузь демонструвала зменшення показників, то стане зрозуміло, наскільки складні та глибокі проблеми, які треба вирішувати. На похмурому тлі загального занепаду обнадіює хіба що певне пожвавлення у будівництві житла. За 7 місяців 2013 р. ринок первинної нерухомості значно зріс. На початок серпня було здано в експлуатацію понад 4,5 млн кв. м житла. Ця тенденція демонструє перспективу зростання житлового будівництва. Всупереч обставинам (відсутність іпотеки та кредитування, невирішені протиріччя між забудовниками та інвесторами) перевага продажів «первинки» над «вторинкою» зростає, свідчуючи про обнадійливі зрушення в житловому будівництві. Однак до райдужних перспектив ще далеко.
Іпотеку та кредитування замінила розстрочка

Житлове будівництво стало сферою, що підтверджує, що криза не тільки створює перепони для бізнесу, а й надає шанси на успіх. Здавалося б, будівництво житла в умовах, коли в інвесторів спорожніли гаманці, а комерційні банки не ризикують видавати кредити ні їм, ні забудовникам має застопоритися. Так і було б, якби девелопери, що залишилися на деформованому ринку, не застосували нові, відповідні часу підходи та методи. Забудовники з огляду на ситуацію взяли курс на будівництво затребуваного дешевого житла. Розрахунок на переважне будівництво квартир економ-класу, однокімнатних та двокімнатних — до 50−60 кв. м, трикімнатних площею 65−70 кв. м виявився виправданим. Дані відділів продажів компаній підтверджують, що в 1-му півріччі на первинному ринку продали на 20% більше квартир, ніж на вторинному, причому більше 80% — житло економ-класу.

За першим кроком, зробленим девелоперами назустріч інвесторам середнього достатку, пішов другий. Реагуючи на попит інвесторів, які втратили іпотеку та банківські кредити, девелоперські компанії стали практикувати розстрочки платежів. Аналітики підрахували, що фінансове становище дозволяє лише трохи більше 50% інвесторів одразу викупити зведене житло. 40% претендентів на квартири цього зробити не в змозі і їхня участь в інвестиційному процесі забезпечується лише фактом розстрочки. Якщо розстрочку, яку зазвичай оформлюють від часу укладання договорів до завершення будівництва (тобто вона триває в середньому 1,5−2 роки) продовжити, то кількість охочих до участі в інвестиціях зростає. У п’яти девелоперських компаніях, які на початку минулого року вийшли на ринок із «дуже цікавими», за оцінкою експертів, пропозиціями (перший внесок 10% та розстрочка платежів до 5 років), квартири нарозхват. Але проблема в тому, що такі «привабливі умови» можуть собі дозволити тільки великі та успішні компанії, іншим вони не під силу. Інакше пропозицій на «первинці» стало б ще більше.

Ці напрацювання у поєднанні з тим, що кількість скандальних історій, подібних до «Еліта-центру», скоротилася, а довіра інвесторів до забудовників зросла, схиляють претендентів на квартири до «первинки», збільшений попит на яку призвів до збільшення кількості нових об'єктів будівництва на 15%. Однак ринок первинного житла повністю не очистився від махінаторів, і звичка підзаробити за чужий рахунок нікуди не поділася. Ризики, хоч і в менших масштабах, залишилися. Інвесторів, які купили на виплат квартиру в недобудованому будинку, можуть очікувати неприємні «сюрпризи». У ході добудови будинку остаточна ціна кв. метрів зростає і від інвесторів можуть вимагати доплату до внесених платежів. Такі доплати можуть бути затребуваними не один раз і скласти в результаті значну суму. Справа в тому, що в договорах між забудовником та інвестором не завжди прийнято фіксувати ціну квартир на початковій стадії, і тоді за два-три місяці вносяться корективи у вартість кв. м — не на користь інвестора, а то й без згоди з ним. Зростання вартості може відбуватися настільки значно, що заощадження та доходи інвесторів не встигають за процесом, і є ризик втратити і гроші, і квартири разом із сплаченими кв. метрами, тому що квартира в недобудованому будинку належить забудовнику та не приймається у заставу інвестора. Введення фонду фінансування будівництва, як показала практика, не захищає інвестора ні в цьому, ні за інших обставин.

Хабарі становлять 30% вартості об'єкта

По суті, навіть після повної оплати вартості житла гарантій того, що інвестор отримає всі документи і зможе вселитися у квартиру, немає. Вирішення таких питань залежить не тільки від забудовника, а й від низки держорганів, які вирішують питання щодо підключення новобудов до комунікацій, введення їх в експлуатацію. Саме під час вирішення цих педантичних питань (у яких беруть участь забудовники та представники влади, а інвестори, як правило, залишаються у повному невіданні про те, що відбувається) найбільше проявляється корупція та зловживання.

Результати опитувань Європейської дослідницької асоціації, проведені цього року, показують, що забудовники змушені витрачати на хабарі близько 30% вартості об'єктів, при цьому левова частка цих поборів іде до доходу чиновникам, від яких залежить підключення новобудов до комунікацій. Якщо у відпрацьованому механізмі щось порушується, то введення в експлуатацію готового житлового будинку може затягнутися надовго. І найбільших збитків від цього зазнає не забудовник, який отримав повний розрахунок від майбутніх мешканців, і чиновники, які не нашкодили. У складне становище відповідача за чужі гріхи потрапляє інвестор. У столиці від Печерська до Троєщини розкидані нові висотки, за зведення яких гроші сплачено, але в них ніхто не живе, а якщо й живе, то скоріше мається. В одній із висоток на Печерську інвестори чекають на поселення… з минулого століття. Будівля, за яку вже відбулися взаєморозрахунки, внаслідок суперечностей між забудовником та чиновниками залишається без комунікацій. І новосели, що не відбулися, не маючи можливості оформити документи на право власності, поневіряються по судах. У Київській області, у селищі, що примикає до столиці, висотки цілого житлового комплексу було збудовано кілька років тому. Але щасливими тутешніх новоселів назвати складно — до їх квартир електроенергія подається лише у певний час за т.з. «тимчасової схеми». З кранів вода тече, проте не звичайна, а «технічна», якою посуд мити побоюються. Але створений забудовником приватний ЖЕК вимагає оплати сумнівних послуг «на повну», в тому числі - і за можливість ходити по прибудинковій території. Мовляв, земля орендована…
Якщо обман, то більш витончений

Не усунуто й інші ризики. Конкуренція обмежила недобросовісних забудовників у застосуванні явних форм обману, але змогу маніпуляцій залишилися. Винахідливі забудовники дозволяють собі вільності у виборі технологій, у застосуванні техніки та матеріалів. Можна для здешевлення використовувати замість сучасних машин застарілі, а якісні будматеріали замінити такими, що мають одну перевагу — дешевизну. Прикладом результату може бути як би престижна, в центрі столиці, висотка, що не раз горіла через використання дешевої обшивки, що легко займається. Мешканцям ще пощастило — новація забудовника, яка здешевила будівництво будинку, виявилася незабаром після здачі в експлуатацію, і прорахунок усунули, замінивши обшивку. Але результати таких підходів, що здешевлюють, можуть бути ще небезпечнішими і проявитися через 5−10 років.

Забудовники не вважають ганебним допустити «гріхи» у порушенні технології будівництва, використанні неякісних матеріалів та виробів. Негерметичні вікна, криві двері та нерівні стіни чомусь перейшли в категорію тих, що само собою зрозумілі… Скандальну славу нажив клубний будинок на лівому березі столиці. Власники квартир, які забудовник іменував «елітними», після заселення переконалися у низькій якості будівельних робіт та використовуваних матеріалів. Новосели з подивом виявили, що під час будівництва їхнього будинку використовувалися не ті матеріали, які анонсувалися у проекті. Так, відбулася заміна вікон німецького виробництва на вироби маловідомого виробника, виявлено інші зміни для економії витрат. Мешканці об'єдналися. Забудовник, усвідомивши небезпеку таких дій, подав на активістів-інвесторів до суду, звинувачуючи в тому, що їхні дії, інформація, що поширюється, призвели до зменшення продажів і збитків. Розгляд не обіцяє нічого доброго людям, які посміли «винести сміття з хати». Суд першої інстанції ухвалив рішення: «скандалісти» мають компенсувати забудовнику кілька млн. грн.

Такі історії були б неможливі, якби договори відображали рівноправність, взаємну відповідальність сторін, а їх укладення та виконання контролювалося державними інституціями. Регіональний координатор житлово-комунальних програм громадської мережі «ОПОРА» Руслана Величко звертає увагу на те, що навіть у держпрограмах забудовники-халтурники почуваються вільно. Щоб усе розставити на свої місця, вважають громадські діячі, законодавці повинні не підігравати забудовникам, а сконцентрувати увагу при підготовці нового закону про посилення їхньої відповідальності перед інвесторами.

Юрист ЮФ Constructive Lawyers Володимир Боряк, який спеціалізується у тому числі й у питаннях інвестування у будівництво житла, вважає, що ситуація зміниться, якщо потурбуватися про прозорість взаємин сторін ще до початку будівництва. Нині договори, що укладаються з ініціативи забудовників, не містять захисту від халтури. Зазвичай у них фігурують загальні положення, перевірити їх виконання, подати суду чи контролюючим органам складно, а то й неможливо. Наприклад, договір стверджує, що будівництво ведеться «згідно з проектною документацією», але до цих документів у інвесторів доступу немає.

— Ситуація докорінно змінилася б, якби укладені договори між забудовниками та інвесторами точно визначали машини та обладнання, що використовуються при будівництві, якість бетону, цементу, цегли, виробника вікон, і дверей, — сказав кор. DT.UA В. Боряк. — Майбутні мешканці, яким будинок має служити не одне десятиліття, мають заздалегідь знати, з чого він складається, від фундаменту до даху. Тоді й кількість махінаторів від будівництва зменшиться.
А як із державною стратегією?

Громадські організації, які представляють інвесторів, борються за зростання ролі держави у регулюванні взаємовідносин між забудовниками та інвесторами. При цьому низка експертів, підтримуючи таку постановку питання, звертають увагу на те, що містобудування, у тому числі зведення житла, належить до стратегічних питань, які за визначенням мають бути під контролем держави. Тим більше, що в житловій сфері будуть великі зміни. У низці країн, у т. ч. і в наших сусідів — у Польщі, Росії, — підготувавши відповідну законодавчу базу, вже будують комерційне орендне житло. Т. е. будинки, квартири в яких не продаються, а здаються в оренду. Соціологи стверджують, що наявність житла, що орендується, істотно збільшує якість життя людей, які не мають квартир, спрощує пересування населення по країні, сприяючи зростанню його економічної та соціальної активності. До того ж, не купуючи, а орендуючи житло у спеціально збудованих для цього будинках, люди позбавляються ризиків і пов’язаних з ними стресів, які супроводжують їх у ролі інвесторів досить тривалий час. Адже не виключено, що збудовану та куплену квартиру ще треба буде продати.

Будівництво орендного житла може бути вигідним і забудовникам, особливо тим, хто прагне доповнити будівельний бізнес наступним наданням новоселам житлово-комунальних послуг. Відомо, що нині між інвесторами та девелоперами нерідко спалахують конфлікти через нав’язування приватних підвідомчих забудовникам ЖЕКів. Мешканці-інвестори найчастіше (і небезпідставно) розглядають це як ще один спосіб залізти до них у кишеню, встановлюючи тарифи на послуги на свій розсуд. Обурення інвесторів зрозуміле. Не для того вони вкладали свої кошти у квартири, щоб згодом хтось витягував із них прибуток, диктуючи свої умови. Перехід до будівництва комерційного орендного житла унеможливлює подібні конфлікти. Оскільки житло залишиться у власності забудовника або його бізнес-партнера, вони мають право встановлювати свої розцінки, обмежуючи їх розміри хіба що для забезпечення конкурентоспроможності пропонованих в оренду квартир. Громадська потреба у такому бізнесі зростає, і твердження, що будівництво орендного житла в Україні невигідне, навряд чи відповідає дійсності. Інша справа, що забудовникам зручніше будувати житло виключно на продаж фізособам, звалюючи на них більшість ризиків, що виникають.
Коментар експерта
Дмитро Шостя, начальник відділу продажу ЖК Park Stone:

— Ринок поки що не готовий до будівництва орендного житла. Реалізація таких проектів можлива лише за підтримки чи безпосередньої участі держави. Насамперед це пов’язано з фінансовою стороною питання. Термін окупності орендного будинку — від 8 до 12 років залежно від району, стану, в якому будівля в цілому та окремі квартири здаватимуться орендарям, а також рівня «завантаження» квартир. І це без урахування 1,5−2 років на будівництво стандартного 100-квартирного будинку. Підвищувати орендну плату вище за ринкову заради більш швидкої окупності не вдасться — потік клієнтів одразу впаде.

По суті, на зазначений термін забудовник змушений вилучити гроші з обігу та заморозити їх. Йдеться про мільйони доларів, які за інших обставин могли б працювати. Сьогодні на таке можуть піти хіба що лідери ринку. Але при цьому обсяг орендного житла в їхньому портфелі буде мізерним.

Можна, звичайно, зменшити термін окупності за рахунок менш якісних будівельних матеріалів. Але й тут можна зіткнутися з проблемою: платоспроможні навряд чи житимуть у таких будинках, а працювати виключно із соціально неблагополучними категоріями населення непривабливо з погляду бізнесу.

Оскільки відчутного дефіциту орендного житла сьогодні немає, то немає й доцільності реалізовувати такі проекти в рамках державних програм. Набагато цікавішим вкладенням держкоштів виглядає виділення грошей на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами громадянам та комерційним позикам під забудову будівельним компаніям.

Оригінал матеріалу расміщений на ZN.UA

Відгуки клієнтів