Як уникнути неприємностей при купівлі житла та обрати надійного забудовника? Стаття Олексія Гончарука для «Будівельного журналу»

Інвестування в будівництво житла в Україні річ вкрай ризикована. Тут можна як виграти — отримати у запланований строк за прийнятні гроші нову гарну оселю — так і програти — отримати житло на декілька років пізніше, неналежної якості, з іншими технічними характеристиками, за інші гроші, або, навіть, не отримати його взагалі.
Моєю першою відповіддю кожній людині на питання «як мінімізувати ризики виникнення неприємностей при інвестуванні в будівництво житла?» є - не приймати рішення про інвестування без допомоги якісного фахівця, разом з яким ви детально вивчили майбутнього забудовника та об'єкт інвестування. Питання тут не в тому, щоб перевірити чи має забудовник необхідні для початку будівництва папірці, що часто абсолютно ні про що не говорить, а в тому щоб отримати відповіді на значно важливіші питання про які ми поговоримо нижче. Мета детального вивчення забудовника і об'єкта не в тому щоб отримати додаткові гарантії, а в тому щоб побачити, адекватно оцінити ризики інвестування та зробити висновок про рівень безпечності інвестиції. Без якісного фахівця це зробити вкрай важко.
Починати процес оцінки ризиків інвестування слід з вивчення осіб, що задіяні в процесі будівництва об'єкту — забудовника (особи яка володіє правами на земельну ділянку), генеральних проектувальника та підрядника, посередників (осіб, що залучають інвестиції для будівництва або виконують різного роду «функції»; управителів ФББ або ФОН; інвестиційних фондів, тощо). При цьому, вивчати слід не стільки самі компанії (юридичні особи), що, звичайно, також важливо, скільки людей, які їх «уособлюють» — власників та менеджерів. Так, слід чітко розуміти хто в процесі реально приймає остаточне рішення, а хто має суто номінальну (технічну) роль. Найважливішими параметрами оцінки таких осіб є - репутація та компетентність (як правило оцінюється за рівнем досвіду). Аналіз ділової репутації дає можливість прогнозувати поведінку особи у складних ситуаціях, що можуть трапитись, тоді як аналіз компетентності дає уявлення про здатність особи прогнозувати виникнення таких ситуацій, їх уникати або справлятись з ними. Необхідно усвідомити, що на період інвестування ці люди фактично стануть вашими партнерами у складній справі і що від їх рішень і поведінки багато в чому залежить успішність всього процесу. Віддавати кошти просто «під бренд», не розуміючи хто і як реально буде приймати рішення про їх використання вкрай небезпечно.
Значення також має реальність офіційних даних про відносини людей та компаній. Вкрай важливо, щоб реальний власник був відображений в офіційних документах (зокрема — в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців), а офіційний керівник компанії дійсно мав необхідні для управління нею повноваження. Якщо в документах написано одне, а насправді все інакше — це, як правило, свідчить про бажання осіб, що реально приймають рішення уникнути відповідальності за них у разі виникнення проблем.
На відміну від оцінки людей, оцінка компаній має дещо іншу мету. Тут, як правило, важко говорити про репутацію компаній окремо від репутації її власника та, рідше, керівника компанії. Тому і оцінка репутації бренду має не надто велике значення з багатьох причин. Часто під одним «брендом» працюють декілька різних компаній з різними власниками і центрами прийняття рішень. Іноді бренд міняє власника і, разом з власником, кардинально міняється модель поведінки, а отже, і репутація бренду. Мовчу вже про те що на ринку майже немає компаній, які б стабільно працювали протягом останніх 10 років, не змінювали власника, та мали однозначну репутацію. Тож, аналізуючи компанії, слід перш за все звертати увагу на їх придатність до реалізації покладених на них в процесі будівництва функцій. Фактично, їх потрібно оцінювати як інструменти реалізації проекту. Так, наприклад, очевидно, що для проектування складного житлового комплексу потрібна реальна група досвідчених архітекторів, а для виконання будівельних робіт — відповідна ліцензія.
Якщо особи, які братимуть участь в будіввництві об'єкту не викликають особливих застережень, можна переходити до аналізу об'єкта будівництва. Починати потрібно з землі. Перш за все, земля повинна бути придатна для будівництва відповідного об'єкту. Для того щоб в цьому переконатися, потрібно ознайомитись з документом який посвідчує право на її використання для забудови (тут важливо звернути увагу на її цільове призначення та наявність особливих умов власника забудови, якщо такі є), містобудівними умовами та обмеженнями щодо неї.
Якщо земельна ділянка придатна для будівництва об'єкту, слід переходити до аналізу документів, що описують відносини між компаніями, які задіяні в процесі будівництва об'єкту (договорів, протоколів, листування). На цьому етапі вкрай важливо зрозуміти яка з компаній-учасників проекту які функції в проекті виконує - які має права і які несе обов’язки. Вкрай важливо зрозуміти хто є власником об'єкту до завершення будівництва і хто стане власником після його завершення, адже ст. 876 Цивільного кодексу України дає замовнику і підряднику будівництва визначити це в договорі між ними самостійно. Саме ця особа і наділена, відповідно до логіки чинного законодавства, первинним правом розпоряджатися об'єктом будівництва. Всі інші права осіб на об'єкт будтівництва є похідними від цього базового права такої особи, а отже — мають передаватися внаслідок правочинів (як, правило, договорів). Тож, укладаючи договір з особою в якому вона бере на себе зобов’язання щодо об'єкту будівництва, потрібно чітко розуміти, чи має така особа право брати на себе такі зобов’язання.
Якщо і з правами осіб-учасників процесу будівництва все більш-менш зрозуміло — є сенс переходити до оцінки запропонованої вам схеми інвестування (документів, які вам пропонують підписати учасники процесу будівництва). Варіантів схем інвестування сьогодні є більше десятка, а редакцій документів, якими реалізовані такі схеми — сотні. Базовою нормою, яка регулює відносини інвестування в будівництво житла в Україні вважається ч.3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Саме вона умовно поділяє схеми інвестування на 3 умовні групи: однозначно законні (прямо передбачені цією нормою), умовно законні (схеми, які передбачені іншими законами) та не законні (схеми, які не передбачені жодним законом). Слід зазначити, що серед юристів з приводу законності тої чи іншої схеми інвестування можуть існувати різні думки. Складність однозначної оцінки законності тут викликана неоднозначністю формулювань норм чинного законодавства (те що одні вважають інвестуванням, інші можуть таким не вважати) та умовним конфліктом принципу свободи цивільного договору та заборони укладати цивільно-правові угоди для врегулювання відносин, що мають ознаки інвестування в будівництво житла.
Оцінюючи ризики окремої схеми інвестування, потрібно розуміти що жодна з них не є панацеєю, проте рівень їх ризикованості все ж відрізняється в залежності від їх законності. Тут потрібно керуватися простим принципом: чим більш дискусійна законність правочину, тим більше підстав вважати, що він може бути визнаний недійсним в майбутньому.
Загалом, аналізуючи рівень ризиків інвестування в будівництво житла, потрібно пам’ятати декілька простих, проте важливих, закономірностей:
1. Жодних реальних гарантій у сфері інвестування в будівництво житла в Україні сьогодні немає, а абсолютних гарантій не може бути за визначенням.
2. Чим нижча вартість потенційного об'єкту інвестування (порівняно з середньою на відповідній території) тим більші ризики його будівництва.
3. Чим більше посередників між особою яка залучає інвестицію та особою яка володіє правами на землю тим вищі ризики втратити таку інвестицію.
За більш ніж 5-ть років роботи з проблемними об'єктами інвестування можу підсумувати цю статтю наступним: ризиків в інвестуванні будівництва уникнити не можливо, але ними можна керувати. Проте, як зробити це без допомоги якісного фахівця або без спеціальної підготовки я не знаю.
Керуючий партнер ЮФ «Constructive Lawyers»,
Олексій Гончарук
спаціально для «Будівельного журналу»

Відгуки клієнтів