Интервью с лидером – Александр Босенко

Александр Босенко — руководитель строительного направления АО «Constructive Lawyers» — рассказал о рисках инвестирования в новостройки, защите инвесторов в Украине, преодолении коррупции на строительном рынке и о влиянии пандемии Covid-19.

— Расскажите, пожалуйста, о вашем пути становления как юриста.

Думаю, что здесь следует начать еще с детства. Кажется, я начал «подрабатывать» адвокатом еще в школьные годы. Тогда мне приходилось защищать одноклассников перед учителями и причем довольно успешно. Соответственно, долго выбирать будущие профессии я не стал. После школы сразу поступил в Киевский университет права НАН Украины. С 2013 года я начал практиковаться в компании «Constructive Lawyers». И уже в 2015 году стал управляющим строительного направления.

— Известно, что ведущей услугой АО «Constructive Lawyers» является оценка рисков инвестирования в недвижимость. Однако могли бы вы объяснить, что это услуга и из чего она состоит?

Оценка рисков инвестирования в недвижимость — это юридическая проверка недвижимости (строящихся домов). Другими словами, это полная, четкая и последовательная экспертиза благонадежности участников реализации проекта; наличия судебных/уголовных процессов; проблемности объекта; схем привлечения средств для реализации проекта; договора и разрешительной документации на строительство.

— Помните ли вы, сколько объектов за все время своей деятельности проверили?

Лично я такой статистики не веду. Однако, знаю, что нашей командой квалифицированных юристов было проанализировано более 700 объектов и, к сожалению, 300 из них оказались проблемными.

— Какие существуют риски при инвестировании в первичную недвижимость?

Всегда первичный рынок недвижимости был популярен, ведь покупать квартиру у застройщика — это выгодно. Однако на самом деле, большинство инвесторов даже не представляют, какое количество возможных рисков они себя подвергают. Это и банкротство застройщика, проблемы с вводом дома в эксплуатацию и оформлением права собственности, недостаточность средств для завершения строительства, мошенничество, просрочка сроков завершения строительства, вымогательство дополнительных доплат, валютные колебания, экономические кризисы и многие другие неприятности. Часто покупатели не хотят разбираться в этом самостоятельно — и я их понимаю.

— Действительно, украинский инвестор на рынке недвижимости почти ничем не защищен. Об этом свидетельствует хотя бы история с «Аркадой», жертвами которой стали около 10 тыс инвесторов и группой компаний «УкоГруп» во главе с одиозным Войцеховским Анатолием. Как сделать так, чтобы будущие покупатели недвижимости еще на этапе постройки гарантированно получили свои квадратные метры?

К сожалению, в Украине таких историй было немало: «УкоГрупп», «Аркада», «Укрбуд», «УкрАзияБуд», «Элита-Цент», «BGM» и т. д. И перед тем как предоставлять услуги по оценке рисков инвестирования в новостройки, долгое время я оказывал помощь обманутым покупателям. Однако уже сейчас на законодательном уровне сделано несколько шагов по защите инвесторов. В частности, в 2021 году был зарегистрирован законопроект «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», одним из авторов которого выступил я. Основной целью этого проекта является создание правовых механизмов для гарантирования государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, а также создание прозрачных условий продажи. Но этот законопроект только первый из многих шагов, чтобы эффективно защитить инвесторов в строительстве.

— Известно, что строительный рынок в Украине достаточно коррумпирован, какие вы видите пути изменений этого?

Одно из первых мест за коррупционной составляющей в Украине занимала Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ). Как следствие мы видим большое количество незаконных строек, яркий пример — дома Войцеховского на территории Киева. Сейчас ГАСИ ликвидирован и создан новый орган — и это первый шаг. Кроме того, сейчас набирает обороты диджитализация процессов строительства. Единая государственная электронная система в сфере строительства (ЕГЭСБ) успешно работает в Украине с июля 2020 года. Цель которой, опять же, предотвращение коррупционных проявлений, обеспечение прозрачности и законности застроек на территории Украины.

— Какие тенденции доминируют на рынке недвижимости сейчас?

Пандемия Covid-19 оказала большое влияние на строительный рынок. Как показывают исследования, в результате постоянных ограничений темпы строительства замедлились, спрос снизился, увеличилась стоимость материалов, что привело к значительному удорожанию недвижимости. Среди покупателей особой популярностью стали пользоваться новостройки, имеющие рыночные преимущества, в частности ЖК, обеспеченные школой, детским садом, торгово-развлекательными заведениями и общественным пространством.

— Как пандемия Covid-19 отразилась на вашей деятельности? Уменьшилось ли число клиентов?

Наша услуга — юридическая проверка недвижимости — вообще достаточно специфична. У нас всегда была сезонность продаж. И в условиях замедления темпов развития строительства мы соответственно имеем меньшее число клиентов, которые обращаются за помощью. Однако сейчас ситуация постепенно улучшается. Рынок стабилизируется.

— Какой основной совет вы, как юрист, могли бы дать потенциальным инвесторам?

Инвестируйте в недвижимость осторожно, проверяйте застройщиков и конкретный объект строительства и обязательно обращайтесь за профессиональной юридической помощью, в том числе к юристам АО «Constructive Lawyers».