Ризик у позику. Тетяна Яковенко для Мінфіну

Люди, які купили квартиру в розстрочку, в підсумку можуть отримати лише підвал.

В Україну на первинному ринку нерухомості на тлі затишшя ринку іпотечного кредитування все популярнішою стає продаж квартир на виплат від забудовника. Редакція «Мінфіну» вирішила детально розібратися, що криється за так званою розстрочкою, і які ризики підстерігають наївного покупця. У розпорядженні «Мінфіну» виявився договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості розрекламованого житлового комплексу «Комфорт таун», забудовник якого пропонує розстрочку.

Покупка квартири в розстрочку вигідна клієнтові, вважає аналітик SV Development Сергій Костецький, оскільки людина віддає гроші тільки забудовнику, в той час як до заселення в будинок діє безвідсоткова розстрочка. «Купуючи житло в кредит, ви залишаєтеся повинні ще й банку. Слід зазначити, що сьогодні реальні середні ставки по кредиту на первинному ринку становлять близько 16−18%, на вторинному ринку — 22−23% „, — зазначив він“ Мінфіну».

За словами пана Костецького, суть розстрочки полягає в тому, що клієнт вносить поетапно суму грошей в період будівництва будинку. «Як тільки об'єкт введений в експлуатацію, ви повинні погасити 100% вартості квартири», — сказав він.

Головним мінусом покупки в розстрочку вважається можливість підняття ціни з боку забудовника. «Чим ближче до завершення етап будівництва, тим дорожче буде коштувати квартира. Тому вигідніше відразу внести всю суму, — упевнений Сергій Костецький. — У договорі відсотки прописуються спочатку, також вказується факт того, що забудовник має право підвищувати вартість квадратного метра «.

За даними SV Development, в 2011 році на первинному ринку було продано 6505 квартир, що на 4159 квартир більше, ніж у 2010 році; на вторинному ринку рівень реалізації зріс до 11 373 квартири.

Не все то розстрочка, що рекламується

Як повідомили «Мінфіну» в «Комфорт тауні», розстрочка на увазі покупку ще на етапі будівництва будинку цільових облігацій, емітентом яких виступає забудовник (див. договір купівлі-продажу облігацій). «При введенні будинку в експлуатацію забудовник обмінює придбану клієнтом частина облігацій на цілу квартиру, — пояснили в компанії. — Натомість частини суми, яку фізособа не доплатило за вартістю квартири, можна взяти розстрочку. Тобто, ви купуєте житло, а залишок суми виплачуєте через розстрочку протягом 10 років «.

До заселення діє безвідсоткова розстрочка. При цьому перший внесок мінімальний — 10% від вартості, «після того, як ви отримаєте ключ від квартири, на решту суми нараховується 10% річних, погасити суму достроково можна у будь-який момент».

За словами старшого юриста юридичної компанії Constructive Lawyers Тетяни Яковенко, фінансування будівництва нерухомості через безпроцентні (цільові) облігації традиційно для сьогоднішнього будівельного ринку. «Власник таких облігацій має право отримати квадратний метр нерухомості, що будується», — сказала пані Яковенко.

Як зазначила адвокат юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери» Анна Сісецкая, будівництво передбачає участь великої кількості інвесторів, тому облігації випускаються пакетами в бездокументарній формі. «Вони фактично відповідають проектної площі інвестованого квартири», — зазначила вона.

Інвестор може придбати облігації шляхом укладення договору купівлі-продажу з комерційним банком або компанією з управління активами, які залучаються забудовником для обслуговування емісії та розміщення облігацій на підставі договору андеррайтингу.

Порядок купівлі облігацій

Перед тим, як укласти договір купівлі-продажу облігацій «Комфорт таун», інвестору необхідно відкрити рахунок у цінних паперах, щоб зарахувати на нього придбані бездокументарні облігації. «Інвестору необхідно укласти договір із зберігачем цінних паперів. Ним може виступати або комерційний банк, або торговець цінними паперами «, — сказала пані Сісецкая.

При цьому, як зазначила Тетяна Яковенко, в аналізованих договорах «Комфорт тауна» присутній непомітне нав’язування організації зберігача цінних паперів. «Це відбувається, незважаючи на інший пункт договору — п. 1.8., Який не обмежує коло осіб, здатних виступити хранителем цінних паперів обох сторін», — зазначила вона (див. п. 5.7., П. 1.8. Проекту договору купівлі-продажу облігацій — «МФ»).

Порядок оплати облігацій визначається для кожного інвестора індивідуально в договорі купівлі-продажу облігацій. Слід зазначити, що право власності на пакет облігацій перейде до інвестора тільки після того, як він заплатить повну вартість облігацій, і зарахує їх на свій рахунок.

«Після чого охоронець надасть виписку з рахунку в цінних паперах. Вона буде служити підтвердженням права власності інвестора на облігації «, — додала Ганна Сісецкая.

Купували квартиру — отримали підвал

Перед покупкою облігацій інвестор зобов’язаний укласти із забудовником договір бронювання відповідної квартири. У ньому необхідно вказати будинок, під'їзд, поверх, крило та інші функціональні призначення об'єкта. Заброньований об'єкт забудовник зобов’язується передати інвесторові, якщо останній на момент завершення будівництва має право власності на пакет цільових облігацій.

При цьому слід враховувати, що українське законодавство не містить вимог до договору бронювання. «Тому потрібно особливу увагу приділити опису об'єкта нерухомості, процедурі його передачі інвестору і порядку подальшої реєстрації права власності на нього», — розповіла пані Сісецкая.

Таким чином, варто пам’ятати, що облігації надають людині право на отримання одиниці площі об'єкту в комплексі «Комфорт таун», а не квартири, не житлового приміщення або паркомісця. «Недобросовісні забудовники можуть нехтувати своїми обов’язками щодо передачі заброньованого інвестором об'єкту і передати інвестору інший об'єкт, — пояснила пані Сісецкая. — Тому так важливо уважно і відповідально ставиться до умов укладених договорів «.

Процедура передачі об'єкта нерухомості інвестору

Після закінчення будівництва профінансований об'єкт переходить інвестору. Це може відбуватися з допомогою погашення облігацій. Інвестор приймає об'єкт, підписує акт прийому-передачі, оформляє і реєструє первинне право власності. При цьому перераховує облігації зі свого рахунку на рахунок забудовника.

За словами пані Сісецкой, передача може відбуватися шляхом укладення договору міни облігацій на побудований об'єкт (договір міни — договір, за яким кожна зі сторін зобов’язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший — «Мінфін»). Відповідно до договору міни забудовник передає інвестору об'єкт в обмін на пакет облігацій. При цьому первинне право власності вже оформлено на забудовника. «Тобто, в розпорядженні інвестора знаходиться договір міни, на його підставі він реєструє своє право власності в БТІ», — зазначила юрист.

Наскільки ризиковано інвестувати в облігації?

При цьому пані Сісецкая зазначила, що питання захищеності інвесторів неоднозначний. Відповідно до законодавства України Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (НКЦБФР) здійснює контроль над випуском та обігом облігацій. Забудовник в свою чергу зобов’язаний звітувати щодо їх розміщення та погашення.

Крім того, інформація про забудовника і про споруджуваному об'єкті розкривається публічно. В НКЦБФР можна ознайомитися із зареєстрованим проспектом емісії облігацій, в якому є інформація про забудовника та інших ключових управлінців, проспектом емісії облігацій. «Можна знайти дані про терміни початку і завершення погашення облігацій, інформацію про алгоритм дій інвестора в разі пропуску строку пред’явлення облігацій до погашення або у випадку дефолту забудовника, — розповідає пані Сісецкая. — Така інформація дасть інвесторові деяке уявлення про забудовника і про споруджуваному об'єкті «.

Також законодавством встановлюється ряд гарантій повернення вартості облігацій, якщо інвестору нададуть об'єкт меншої площі, ніж передбачено договором бронювання. При цьому гарантій своєчасного завершення будівництва і передачі інвестору права власності на об'єкт немає.

«У разі якщо забудовник виявиться фінансово неспроможним завершити будівництво, інвестору нічого не залишиться, крім низки судових розглядів», — нарікає Ганна Сісецкая.

На відміну від сусідніх країн, наприклад Білорусії, законодавство України передбачає лише право (можливість) забудовника забезпечити випуск облігацій, наприклад, шляхом надання банківської гарантії, поручительства або страхування. «Але оскільки мова йде лише про право, а не обов’язки, в більшості випадків облігації залишаються незабезпеченими», — резюмував юрист.

У той же час, як зазначила Тетяна Яковенко, в аналізованому договорі «Комфорт таун» врегулювання спорів сторін безкомпромісно віддано на відкуп конкретного третейського суду. «Це так звана третейське застереження, наявність якої зобов’язує набувача квартири до обігу саме в цей суд з усіма можливими варіантами розвитку подій з розгляду потенційного спору», — попередила вона.

Олена Куца

Джерело: Мінфін