Правове регулювання відносин у сфері житлового будівництва в Україні. Олексій Гончарук. Частина 2
Правове регулювання відносин у сфері житлового будівництва в Україні. Частина 2.
Без перебільшення, новою сторінкою в історії розвитку суспільних відносин у сфері інвестування в жилу нерухомість та їх нормативного врегулювання стало внесення змін до Закону «Про фінансово-кредитні механізми …». Відповідний закон був ухвалений Верховною Радою України напередодні нового 2006 року, а зміни вступили
Період з грудня 2005 до 12 січня 2006 року є дуже цікавим з точки зору обсягів продажу первинної нерухомості. Справа в тому що за цей період українськими забудовниками було укладено за різними данними від 30 до 60 разів більше контрактів з продажу такої нерухомості ніж за попередній подібний період. Такий неймовірний скачок обсягів продажу ажніяк не пояснюється підвищенням актівності ринку або особливим попитом на подібні товари. Насправді, безліч забудовників вже після введення обмеження на укладання прямих інвестиційних контрактів, користуючись відсутністю в діючому законодавстві вимог щодо їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації, укладали такі контракти «заднім числом». Таким чином, сьогодні існує беліч прямих інвестиційних контрактів реально укладених протягом 2006−2009 років, проте датованих періодом з грудня по 12 січня 2006 року.
Слід зазначити, що формулювання внесених до ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» змін викликали численні дискусії серед фахівців в галузі. Одні вважали норму жорсткою забороною на укладення будь-яких угод що мали наслідком отримання інвестором нерухомості після завершення будівництва обєкту в обмін на передачу ним коштів забудовнику, окрім прямо передбачених цією статтею. Прихильники цієї позиції говорили про можливість інвестування в будівництво нерухомості виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій. Інші розглядали норму лише як заборону на укладення суто інвестиційних договорів і говорили про можливість залучення коштів через прямо передбачені Цивільним кодексом України цивільно-правові угоди. Проте, і одні й інші чекали на появу «правозастосовчої практики».
У звязку з внесеними змінами, переважна більшість забудовників почали готуватися до роботи з використанням фондів фінансування будівнитцва та цільових облігацій, продовжуючи при цьому залучення коштів через прямі цивільно-правові контракти. Редакції таких прямих контрактів були значно змінені, щоб мінімізувати можливість визання їх інвестиційними: виключалися використання такої термінології ЗУ «Про інвестиційну діяльність» як, слова що містили корінь «інвест-» та «залучення» та посилання на норми цього Закону.
Звичайно, жоден забудовник не бажав втратити автономність та незалежність у прийнятті оперативних рішень у своїй господарській діяльності за розголошувати внутрішню інформацію такої діяльності, а отже, — прагнув мати або свою фінансову компанію-управителя (для управління ФФБ) або компанію-торгівця цінними паперами (для підконтрольної реалізації цільових облігацій). Рішення про створення таких компаній було прийнято переважною більшістю забудовників. На їх рішення істотно вплинула і наступна історична подія, що назавжди змінила ринок первинної нерухомості в Україні. Такою подією стала звістка про зникнення керівнийтва «групи компаній Еліта-центр». Компанії що належали до цієї групи, у 2004−2005 роках оголосили про продаж недорогого житла по декількох об'єктах, однак, будівництво по жодному із будинків не було завершено. За фактом обману інвесторів «Еліти-Центр» правоохоронними органами України порушено кримінальну справу проти її керівництва. Проте, біля півтори тисячі інвесторів залишились без профінансованого ними житла, а загальна сума збитків цих осіб оцінюється в 400 млн. грн.
Поява на початку лютого 2006 року в новинах по всіх загальнодержавних телеканалах інформації про цю інвестиційно-будівельну аферу завдала нищівного удару по всьому ринку первинної нерухомості в Україні. Саме з цього моменту інвестори в нерухомість почали розуміти що інвестування в будівнитво — справа досить ризикована, а окрім планування майбутньої квартири та її вартості їх все більше почали цікавити документи (читай механізм інвестування). Слід зазначити, що і до поширення інформації по Еліта-центру в Україні були випадки невиконання забудониками своїх зобовязань перед інвесторами, проте, таке невиконання не мало системного характеру і носило, як правило, тимчасовий характер.
З лютого 2006 року обсяги продажу нерухомості на первинному ринку значно впали. Забудовникам ставало все важче пояснювати людям чому вони укладають «заборонені законом» прямі договори. Така форма залучення інвестицій з кожним днем знижувала «інвестиційну привабливисть» нерухомості для будівництва якої залучалися кошти і забудовники вимушені були шукати способи створення ФФБ або випуску облігацій для підвищення своєї конкурентоздатності.
Таким чином, з весни 2006 року фонди фінансування будівнитва та емісії цільових «будівельних» облігацій поступово набували популярності серед забудовників, як «безумовно законні» способи залучення коштів для будівнитво житла. Окрім зазначених механізмів, широкого розповсюдження набули поіменовані цивільно-правові угоди, серед яких: договори доручення та комісії, договори про сумісну діяльність, попередні договори купівлі-продажу нерухомості, договори купівлі-продажу нерухомості, що буде збудована в майбутньому та договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість. Останні користувалися найбільшою популярністю тому що були максимально зрозумілими для інвесторів та не потребували обовязкового нотаріального оформлення та державної реєстрації.
18 грудня 2008 р. до Закону «Про фінансово-кредитні механізми …» було внесено ряд змін, що спрямовані на розширення термінологічного апарату закону, закріплення поряд зі системою фонду фінансування будівництва (надалі -ФФБ) та фонду операцій з нерухомістю (надалі - ФОН), системи ФОН-ФФБ, як змішаного різновиду таких фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла, встановлення процедури відкріплення об'єкту інвестування від довірителя, а також надають можливість довірителям ознайомлюватися із копіями документів щодо правового статусу забудовника та будівництва відповідного об'єкту. Проте, аналіз змісту нових положень Закону свідчить, що вони не спрямовані на захист прав довірителів, а, насамперед, мають на меті гарантувати фінансову стабільність управителю в період фінансової кризи за рахунок покладення додаткових обов’язків на забудовника та розширення підстав для отримання управителем винагороди. Довіритель, як і раніше, у відносинах із управителем, залишається залежним суб'єктом.
25 грудня 2008 року був прийнятий Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Зазначений документ був підготовлений та пролобійований великими забудовниками та покликаний врятувати будівельну галузь від остаточного падіння, а забудовників — від дефолту.
Відповідно до частини 4 ст. 3 цього Закону забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України (435−15), на строк дії цієї статті не здійснюється. Ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців. Пізніше, дія цієї заборони була продовжена, проте не більше ніж на 12 місяців з дня прийняття Закону.
Прийнятям цього закону законодавець фактично обмежив інвесторів у їх праві вимагати від забудовників виконання зобовязань.
28 червня 2010 року було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулюванняу сфері будівництва житла». Закон вніс певну ясність у термінологію низки галузевих законів, зокрема ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми…», врегулював ряд процесуальних та технічних проблем що виникали під час діяльності ФФБ. Проте, ключовою нормою цього Закону стала норма щодо внесення змін до ст. ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до нової редакції ст. 4 цього закону було доповнено наступною фразою: «Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами».Цим формулюванням законодавець фактично поставив крапку в процесі обговорення питання щодо незаконності укладення цивільно-правових договорів, практика укладення яких була досить розповсюдженою в Україні.
Заслуговує на увагу також норма цього закону щодо внесення змін до ст. 9 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», якою цю статтю було доповнено частиною 3 наступного змісту: «Інвестування та фінансування однієї квартири в об'єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції». ЇЇ прийняття було досить неоднозначно сприйнято експертним середовищем та спільнотою інвесторів в нерухомість, адже воно стало зайвим підтвердженням правомірності залучення коштів забудовниками під одну й ту ж саму квартиру від двох та більше осіб
Фактично з початку квітня 2010 року почали набувати актуальності дискусії стосовно необхідності реформування законодавства, що регулює відносини в будівельній галузі. При профільному міністерстві та комітеті ВРУ створюються робочі групи щодо розробки проектів майбутніх нормативних документів. Зявляються численні законопроекти, серед яких проект Містобудівного кодексу України, проект Закону «Про інвестування в будівництво нерухомості», Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» та інші. Після числених дискусій та поправок, 17 лютого 2011 року був прийнятий Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», який став фундаментальним нормативним документом для будівельної галузі.
Нажаль, зазначений закон так і не приділив достатньої уваги питанням залучення інвестицій в будівництво, обмежившись лише підтвердженням вимог щодо необхідності отримання дозволу на виконання будівельних робіт для початку процедури інвестування в будівництво нерухомості.
З початку 2010 року набувають популярності механізми залучення коштів за допомогою забезпечених нерухомістю цінних паперів — закладних. Також все більшого поширення набувають випадки застосування житлово-будівельних кооперативів, як механізму добудови незавершених забудовниками обєктів нерухомості силами самих інвесторів, діяльність яких регулюється ЗУ «Про кооперацію».
Вже протягом багатьох років інвестування в нерухомість протягом вважається ризикованою діяльністю, що може призвести до суттєвих втрат інвестицій замість очікуваного житла. Ця теза знайшла неодноразове підтвердження у чисельних «будівельних аферах» останніх років. Найбільш відомою, проте, не наймасштабнішою, із них залишається афера вчинена групою компаній «Еліта-Центр». Аналогічні випадки порушення прав інвесторів при будівництві житлових приміщень мають місце також в інших містах України.
Правове регулювання відносин у сфері житлового будівництва в Україні пройшло складний та достатньо суперечливий шлях розвитку. Безумовно, законодавство за цей час значно вдосконалилось, проте, незважаючи на суттєве його оновлення, сфера інвестування в будівництво житла й досі не отримала належної правової регламентації. Сьогодні, попри розмаїття механізмів інвестування в будівництво нерухомості, інвестори залишаються, як і раніше, незахищеними у повній мірі від порушення забудовниками їхніх прав та законних інтересів.
Керуючий партнер юридичної фірми «Constructive Lawyers»
Олексій Гончарук
Вересень 2011 р.
