Новий порядок реєстрації прав на нерухомість, набуту з прилюдних торгів. Наталія Руденко для Юрліги

Все частіше практика підкидає справи захисту прав нових власників «проблемної» нерухомості. Йдеться про осіб, які придбали квартири внаслідок їхньої примусової реалізації, як правило — це купівля з публічних торгів.

Порівняно з порядком, що діяв до 01.01.2013 року, нові правила реєстрації прав на нерухоме майно дещо спростили завдання набуття повноцінних прав новим власникам. Раніше правовстановлюючий документ підлягав реєстрації у БТІ. Обов’язковою процедурою у своїй було проведення інвентаризації, тобто. вихід техніка на місце, проведення вимірів, що суттєво ускладнювалося небажанням колишніх власників просто фізично допускати техніка у приміщення квартири.

Звернення до суду з позовами щодо усунення перешкод у користуванні майном також було неможливим до моменту проведення реєстрації права власності на об'єкт. Такий стан речей змушував нового «недовласника» роками шукати правди в судах та боротися з мешканцями, які не бажають змиритися зі втратою житла. Слід зазначити, що раніше новому власнику могли відмовити не тільки у проведенні та реєстрації права, а й у видачі документа, що встановлює право, лише через наявність обтяжень (арешту або заборони на відчуження).

Цей парадокс було дозволено законодавцем із 2013 року. Чинний сьогодні порядок дозволяє людині, яка купила, наприклад, предмет іпотеки з торгів, отримати повноцінне право власності одночасно з отриманням документа, що встановлює право. В даний час цю процедуру можна здійснити як у новоствореному Укрдержреєстрі, так і у нотаріуса — на ваш вибір. Це суттєво полегшує завдання реалізації таких складових права власності як користування та розпорядження майном. Крім того, отримавши статус законного власника, новому власнику набагато простіше зняти наявні заборони як у добровільному, так і в судовому порядку.

З одного боку — маємо захист прав власника та реалізацію конституційної норми щодо недоторканності права власності.

Якщо копнути глибше — сам горе-власник часто й не знає достовірно, що саме він купив, якими є реальні характеристики нерухомого майна, чи проводилися там перепланування, реконструкції чи взагалі існує даний об'єкт. Раніше на ці питання міг відповісти відділ інвентаризації БТІ.

Відповідно до змін, внесених до Закону України «Про державну реєстрацію майнових прав та їх обтяжень» та Постанови КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядку надання інформації з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно» інвентаризація наразі проводиться лише у виняткових випадках, а саме при отриманні права власності на підставі рішення суду, на новобудови або реконструйовані об'єкти, самобуди або при заміні документа, що встановлює право.

Роблю висновок про практичний бік питання — особам, які займаються бізнесом у сфері купівлі-продажу нерухомості, іпотечні та конфісковані квартири купувати стало вигідно, незважаючи на всі ризики та проблеми з колишніми власниками чи мешканцями, т.к. продавати їх полегшало і швидше завдяки новій процедурі реєстрації прав на нерухомість.

Ну, а боржникам, які живуть в іпотечних квартирах, слід заздалегідь подбати про переїзд, щоб новий власник не застав їх зненацька, адже тепер закон однозначно на його боці.
Наталія Руденко,

Відгуки клієнтів