Хто торгує повітрям на ринку нерухомості? Володимир Боряк для ЕП

Адже будинок майже побудовано, а от квартира, за яку інвестор сплатив гроші кілька років тому, на цілком законних підставах може відійти комусь іншому. І ні про які подвійні продажі чи якесь інше шахрайство тут не йдеться. Саме відповідно до чинного законодавства, на первинному ринку у більшості випадків людина може купити не квартиру, а лише повітря. І за тим же законом власником цього помешкання стане не той, кого визначає закон, а той, до кого буде прихильнішим суд, за своїм внутрішнім переконанням. А прихильним до того, кого закон не захищає належним чином, суд буває вкрай не часто.

Наприклад, інвестори двох будинків в м. Києві по вул. Ірпенській, 69Б та в м. Обухові по вул. Київській, 174А перед завершенням будівництва свого житла (у 2011 -2012 роках) випадково дізналися, що майнові права на квартири, за які вони вже давно сплатили гроші, а також самі ці квартири забудовники віддали в заставу (іпотеку) для забезпечення іпотечного кредиту від банку «Київ».

Обидва кредити забудовники отримали у 2007 році і ще й досі не повернули їх. Тому, зрозуміло, що принаймні у одного із забудовників, ТОВ «Екобуд», банк став вимагати стягнення боргу через суд. А інвесторам, замість святкування входин, доводиться судитися із банком та забудовником за право власності на житло.

Будинок на вул. Ірпенській будувало ТОВ «Екобуд», а будинок в Обухові —ТОВ «Перша Українська індустріально-інвестиційна компанія». Обидві компанії продавали квартири з 2005 року, обидві збанкрутували протягом останніх двох років, і сьогодні фактично не існують.

Але у інвесторів залишилися проблеми із їхнім іпотечним кредитом. Значну частину заставлених квартир забудовники віддали в іпотеку вже після того, як фактично продали їх, тобто інвестори цілком розрахувалися за них. Решту ж квартир компанії продавали вже після укладання іпотечного договору з банком, не сповіщаючи клієнтів, що на житло накладено обтяження.

Чому це сталося?

Із випадком, коли забудовник продавав заставлені квартири, все просто: покупці перед укладанням угод могли перевірити, чи занесено квартири до Держреєстру заборон відчуження на нерухоме майно та Держреєстру іпотек, і відмовитися від ризикованої угоди, але не зробили цього. І тут навряд чи можна чимось зарадити.

Але інвестори, що придбавали житло до укладання забудовником іпотечного договору, ніяк не могли передбачити, що згодом їхні квартири потраплять у заставу. І як могло статися, що забудовники заклали житло, яке вже фактично продали?

Аби з’ясувати це, розберімося в тому, коли і як майнові права на квартири в будинку, що тільки будується, переходять від забудовника (продавця) до інвестора — фізичної особи (покупця).

На початку будівництва всі права на будинок (об'єкт незавершеного будівництва) належать забудовнику. Право власності на цей об'єкт реєструє БТІ (з 2012 року це має робити «Укрдержреєстр»).

Водночас забудовник, як власник недобудованого будинку, володіє майновими правами (тобто правом оформити повноцінне право власності у майбутньому) на квартири в ньому, які зрештою і буде продавати. При цьому реєструвати ці права не потрібно (ч.3 ст. 331 ЦКУ).

Далі починається «продаж майбутніх квартир», а точніше — залучення коштів інвесторів в будівництво житла. Однією із найпопулярніших схем для цього в Україні є продаж іменних облігацій. Потенційні інвестори придбавають у венчурного фонду певну кількість (відповідну площі квартири) облігацій, виданих забудовником (емітентом). А безпосередньо із забудовником укладають договір про резервування приміщення, де обговорюється, як і коли до покупця переходить право власності на квартиру тощо.

Зазвичай в таких договорах йдеться саме про право власності на квартиру, а не про майнові права на неї. Але право власності може з’явитися лише тоді, коли інвестор отримає правовстановлюючий документ на квартиру і зареєструє його в БТІ. А отримати правовстановлюючий документ можна лише після того, як будинок буде здано в експлуатацію, і це не залежить від того, як швидко інвестор сплатив повну вартість облігацій та виконав необхідні формальності.

Юрист ЮФ Constructive Lawyers Володимир Боряк зазначає, що безпосередньо в момент укладання договорів про викуп облігацій та про резервування приміщення у інвестора не виникає жодних прав на квартиру. Лише після того, як інвестор викупить всі облігації та виконає низку необхідних формальностей у нього з’являється право вимагати від забудовника передати йому у власність відповідну квартиру. Майнові ж права на квартиру залишаються у забудовника, і зазвичай до кінця будівництва він може розпоряджатися ними на свій розсуд.

«Коли йдеться про операції на первинному ринку житла в Україні, на мою думку, словосполучення „продаж квартир“ вживати недоречно, — вважає адвокат Тетяна Монтян. — Насправді забудовники обмінюють на гроші інвесторів свою обіцянку колись передати їм у власність квартиру. Тобто, у інвесторів в результаті угоди не виникає жодних майнових прав на житло».

За словами Монтян, виконавши умови договору, інвестори, як правило, отримують лише право вимоги та право на відшкодування завданих збитків та моральної шкоди — і не більше.

Як підкреслюють в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, аби покупець ще до закінчення будівництва став власником майнових прав на квартиру, тобто дійсно закріпив за собою право в майбутньому оформити право власності на неї, необхідно укладати спеціальний договір, предметом якого буде саме купівля-продаж майнових прав.

Якщо ж такого договору немає, забудовнику нічого не заважає хоч сам будинок, хоч майнові права на окремі квартири віддати в заставу. Що деякі забудовники і роблять.

В свою чергу кредитори (банки) цілком виправдано прагнуть підстрахуватися на випадок, якщо позичальник не зможе виплатити борг до завершення будівництва.

Саме це і зробив банк «Київ». В обох іпотечних договорах, про які тут йдеться, (з ТОВ «Екобуд» та ТОВ «Перша Українська індустріально-інвестиційна компанія») є пункт про те, що після завершення будівництва предметом іпотеки замість майнових прав на квартири стають безпосередньо самі квартири.

І тут в силу вступає преамбула та ст. 1 Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», де йдеться про те, що іпотечний борг — це головне зобов’язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпечено іпотекою. Це означає, що байдуже, хто, окрім боржника та кредитора, пред’являє права на предмет іпотеки, все одно зобов’язання по іпотечному договору мають бути важливішими.

Справа обтяжується тим, що іпотекодержатель, тобто банк-кредитор, ніде не може самостійно перевірити, чи укладав іпотекодавець з кимось угоди щодо заставлених квартир, а тим більше — перевірити стан виконання цих угод.

Однак, як зазначає Володимир Боряк, ч.3 ст. 6 Закону «Про іпотеку» зобов’язує іпотекодавця (забудовника) перед укладанням іпотечного договору попередити іпотекодержателя (банк) про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки. Якщо іпотекодавець не зробив цього, іпотекодержатель може вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування іпотекодавцем спричиненої шкоди.

Але у випадку із забудовниками-банкрутами вимагати нема від кого. Тому банкам-кредиторам не залишається нічого іншого, окрім як відшкодовувати збитки за рахунок предмету іпотеки, тобто майнових прав на квартири та самих квартир.

От і виходить, що, коли інвестор «купляє майбутню квартиру» на первинному ринку, розраховувати на те, що його захистять контракт і закон — майже не доводиться, і все залежить виключно від порядності та вправності забудовника.

І це стосується не тільки схеми із застосуванням іменних облігацій, але й решти методів залучення коштів: попередніх договорів купівлі-продажу, договорів будівельного підряду, інвестиційних договорів, тощо. У більшості випадків в договорі чітко зазначено, що до завершення будівництва всі майнові права на будинок та квартиру належать забудовнику.

До того ж доволі часто, згідно з умовами договору, забудовнику необхідно спочатку отримати право власності на квартиру, і вже після цього передати її інвестору.

Який захист пропонує закон?

Володими Боряк зазначає, що виключити можливість того, що забудовник віддасть у заставу майнові права або самі квартири, можна при застосування схеми із Фондом фінансування будівництва (ФФБ).

«Відповідно до ч.1 ст. 10 Закону „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю“ забудовник зобов’язаний передати свої майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, управителю (ФФБ), коли є ризик, що забудовник не зможе виконати свої зобов’язання перед ним, — розповідає Боряк. — Для цього забудовник укладає з ФФБ іпотечний договір, і тоді іпотека виступає як запобіжний захід, що захищає інтереси інвесторів. ФФБ, як стороння структура, має контролювати забудовника та попереджувати його можливі промахи».

Але водночас експерти визнають, що забудовнику, який працює через ФФБ, вигідно створювати власний, «кишеньковий» ФФБ, а не працювати із сторонньою фінансовою компанією чи банком. Адже так вони можуть цілком контролювати будівництво і у жодному випадку не втратять майнових прав на окремі квартири чи будинок в цілому.

А в такому випадку всі запобіжні заходи для захисту інвесторів зводяться нанівець.

Також захистити свої права інвестор теоретично може, якщо він під час будівництва придбав майнові права на квартиру, адже тоді він закріплює за собою виключне право отримати квартиру у власність у майбутньому. Але і ця схема не є бездоганною.

Як вже говорилося, майнові права ніде не реєструються, і у банку чи іншого кредитора не буде можливості перевірити, чи продано комусь майнові права на квартиру, яку він бере в заставу. Про це буде відомо лише продавцю та покупцю.

В Асоціації допомоги постраждалим інвесторам вважають, що додатково зафіксувати факт придбання у власність майнових прав на квартиру можна, віддавши їх у заставу під забезпечення кредиту. Тоді відомості про обтяження на майнові права буде занесено до відповідних державних реєстрів, і якщо забудовник спробує віддати їх в заставу, нотаріус обов’язково відмовиться реєструвати таку угоду. Але така схема пов’язана і з ризиками вже по новому «фіктивному» кредиту, адже необхідно знайти надійного кредитора, який ні за яких обставин не стане претендувати на заставлене житло.

На думку юриста Володимира Боряка, застосування такої схеми не було б потрібне, якщо б в Україні було створено державний реєстр майнових прав, що дало б змогу в будь-якому випадку дізнатися, кому вони належать.

Що говорять в суді?

Інвесторам, чиї квартири забудовники віддали в іпотеку, залишається сподіватися лише на те, що вдасться довести через суд, що вони не мали права цього робити. Для цього можна знайти зачіпки в договорах, які вони укладали, адже зазвичай ці документи складаються у довільній формі.

Однак подібні правовідносини в українському законодавстві майже не регулюються, тому суд може трактувати і текст договорів, і застосування норм закону непередбачуваним чином.

Інвестори з вул. Ірпенської, 69Б в Києві та з вул. Київської, 174А в Обухові спробували довести в суді, що забудовники не мали права віддавати у заставу квартири, що були фактично придбані ними (тобто були сплачені всі гроші та виконано всі формальності) ще до укладання забудовниками іпотечного договору з банком «Київ». А саме інвестори вимагали визнати ці іпотечні договори частково недійсними та зняти обтяження з квартир.

Всі інвестори в різний час до 2007 року укладали із забудовниками інвестиційні договори, договори будівельного підряду, участі у будівництві, договори про резервування приміщень та про викуп іменних облігацій із венчурним фоном тощо, і виконали всі свої зобов’язання. В усіх договорах не передбачалося, що забудовники будуть оформлювати на себе право власності на квартири, хоча й володіють майновими правами на них до кінця будівництва.

Інвестори з Ірпенської виграли справу в першій та другій інстанціях. Суд визнав, що забудовник не міг віддавати вже фактично продані квартири в іпотеку. По-перше, у 2007 році, коли ТОВ «Екобуд» укладало з банком «Київ» іпотечний договір, закон ще не містив норми, яка б дозволяла віддавати у іпотеку об'єкти незавершеного будівництва та майнові права на них. Відповідні зміни було внесено лише у 2008 році. Та навіть якщо б ця норма і діяла на той час, все одно ні майнові права, ні самі квартири в цьому випадку не могли б стати заставою, адже ст. 5 Закону «Про іпотеку» дозволяє заставляти майнові права лише якщо іпотекодавець в майбутньому зможе підтвердити документально свої права на цю нерухомість. А в цьому випадку забудовник обіцяв передати покупцю квартири документи для оформлення права власності.

Ті ж самі обставини з’ясувалися і під час слухання справи інвесторів з вул. Київської в Обухові. В одному з рішень суд прямо зазначив, що не виключена можливість того, що інвестор може позбутися своїх майнових прав, якщо кредитор забудовника буде вимагати задовольнити свої вимоги за рахунок заставного майна, тобто квартир.

Проте далі суд вже перейшов на бік ТОВ «Екобуд» та банку «Київ». Касаційна інстанція скасувала рішення першої і другої інстанції у справах інвесторів з вул. Ірпінської, посилаючись на вже згадану ст. 1 Закону «Про іпотечне кредитування, операціях з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», що за будь-яких обставин віддає перевагу зобов’язанням по іпотеці. Також касаційний суд вважає, що іпотечний договір забудовника з банком ніяк не обмежував права інвесторів на квартири. Проте не зрозуміло, яким чином, на думку суду, інвестори зможуть зберегти право власності на квартири, якщо банк вирішить звернути стягнення на них, як на предмет іпотеки. Бо якщо іпотечний договір залишається в силі, і забудовник так і не поверне свій борг, банк має на це законне право, яке не можна оскаржити.

Рішення апеляційної та касаційної інстанції у справах інвесторів з вул. Київської в Обухові ще цікавіші. Зокрема в їхніх рішеннях йдеться про те, що іпотечний договір є способом забезпечення виконання зобов'язання, а не правочином щодо розпорядження майновими правами. Виходячи з тексту рішення, цей аргумент було взято із апеляційної скарги банку «Київ».

Формально в цьому формулюванні не можна за щось зачепитися. Проте зміст цієї фрази виглядає занадто дивним, якщо її перекласти з «юридичної» мови на «людську». Виходить, що коли забудовник віддав в заставу банку майнові права на куплену вами квартиру і саму квартиру також, він не розпоряджався нею, а просто пообіцяв віддати її банку, якщо не виплатить йому свій борг.

Також суди першої інстанції відмовили деяким інвесторам, бо не вважають, що їхні права були якимось чином порушені та не бачать доказів того, що ті дійсно збиралися відчужувати квартири.

«Економічна правда» звернулася до банку «Київ» із проханням пояснити його позицію щодо квартир з Ірпенської, 69Б, які було закладено після продажу. Проте у відповіді, яку надіслала прес-служба банку «Київ», йшлося тільки про квартири, які забудовник протиправно продавав після того, як віддав їх в іпотеку.

Тож про позицію банку доводиться судити лише з судових рішень, в яких наводяться їхні аргументи. Зокрема в рішення Господарського суду м. Києва з приводу стягнення заборгованості з ТОВ «Екобуд», банк просив суд накласти арешт на квартири, що були прийняті ним в іпотеку, проте суд не підтримав це клопотання. Також цікаво, що коли в одному випадку касаційна інстанція відмовила банку у тому, щоб сткасувати рішення двох перших, які стали на бік інвесторів, банкіри звернулися до Вищого спеціалізованого суду з проханням переглянути ці рішення, оскільки раніше такого не було. І на цей раз Верховний суд також став на бік банку.

Головними винуватцями обох конфліктів є не сам банк «Київ», а забудовники та нікчемне законодавство, яке не в змозі захистити права пересічних громадян. Більше того, існуючий закон, а точніше його відсутність, завжди робить правим сильнішого, незалежно від обставин.

Застава будинку в смт Коцюбинське

Схожий випадок стався в смт Коцюбинське Київської області. ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» ще у 2006 році почало будувати житловий комплекс по вул. Пономарьова, 26. У тому ж 2006-у компанія взяла кредит в банку «Надра» під заставу самих будинків, а також права власності та права оренди на земельні ділянки, на яких зводилися ці будівлі.

Згодом, в 2009р., ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» збанкрутувало, а майнові права на вже споруджені будинки та земельні ділянки були передані ТОВ «Аверс-Сіті», яке з того часу і понині опікується комплексом.

Звісно, кредит банку «Надра» досі так ніхто й не повернув. В той же час, як розповів голова ініціативної групи інвесторів ЖК «Коцюбинський» Микола Клименко, за наявної у них інформації, новий забудовник знову віддали в заставу будинки і територію комплексу тепер вже банку «Альфа».

В 2011 році перші два будинки було здано в експлуатацію, але в цей же момент МВС наклало арешт на всі 622 квартири в обох щойно зведених будинках для забезпечення боргових зобов’язань ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» перед банком «Надра». Проте інвестори «Коцюбинського» домоглись того, щоб арешт було знято із 383 квартир. Решта й досі знаходиться під арештом, оскільки у МВС є сумніви щодо законності з різних причин.

В листопаді 2012 року банк «Надра» подав позов з вимогою звернути стягнення на предмет іпотеки, чого і слід було очікувати. Банк виграв справу в першій інстанції та домігся звернення стягнення на об'єкт незавершеного будівництва та землю. Проте апеляційний суд скасував це рішення першої інстанції, і тепер треба чекати, що скаже касаційна інстанція.

Водночас, як повідомив у відповіді на запит «ЕП» директор департаменту проблемних активів корпоративного бізнесу банку «Надра» Анатолій Дроб’язко, банк не збирається забирати квартири у мешканців будинку в якості відшкодування кредиту. За його словами, в якості компенсації по кредиту забудовника банк може претендувати лише на ще не продані квартири.

З такою позицією згоден і Володимир Боряк. «Відповідно до ч. 4 ст. 16 Закону України „Про іпотеку“, коли в іпотеку передаэться об'єкт незавершеного будівництва, іпотека не поширюється на ту її частину, яка була виділлена в натурі і придбана будь-якою особою (покупцем) до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем», — вважає юрист.

Але залишаються ще земельні ділянки, на яких стоять будинки. За законом співвласники будинків можуть отримати їх у власність чи у постійне користування, якщо організують ОСББ, але на практиці це неможливо через відсутність необхідних підзаконних актів. До того ж ділянки були заставлені ще до того, як вони купили свої квартири. Тому навряд чи їм вдасться це зробити.

Як вважає Тетяна Монтян, якщо банк виграє справу в усіх інстанціях, то цілком законно може отримати права на цю землю і зможе розпоряджатися нею на свій розсуд.

«Отримавши права на землю, банк зможе здавати її в оренду або розпоряджатися нею, як вважає за потрібне, — говорить Монтян. — В цивілізованих країнах права власників будівлі, розташованої на чужій землі, ретельно регламентовані, а у нас це чорна правова дірка».

Антоніна Бажан, для ЕП