Інтерв’ю з лідером – Олександр Босенко

Олександр Босенко — керівник будівельного напрямку АО «Constructive Lawyers» — розповів про ризики інвестування в новобудови, захист інвесторів в Україні, подолання корупції на будівельному ринку та про вплив пандемії Covid-19.

— Розкажіть, будь ласка, про ваш шлях становлення як юриста.

Гадаю, що тут варто почати з далеку. Здається, адвокатом я почав «підпрацьовувати» ще в шкільні роки. Тоді мені доводилось захищати однокласників перед вчителями і, причому, доволі успішно. Відповідно, довго обирати майбутніх фах я не став. Після школи відразу вступив до Київського університету права НАН України. З 2013 року я почав практикуватись у компанії «Constructive Lawyers». І вже в 2015 році став керівником будівельного напрямку.

— Відомо, що провідною послугою АО «Constructive Lawyers» є оцінка ризиків інвестування в нерухомість. Однак, чи могли б ви пояснити, що це послуга та з чого вона складається?

Оцінка ризиків інвестування в нерухомість — це юридична перевірка нерухомості (будинків, що будуються). Іншими словами, це повна, чітка та послідовна експертиза благонадійності учасників реалізації проекту; наявності судових /кримінальних процесів; проблемності об'єкта; схем залучення коштів для реалізації проекту; договору та дозвільної документації на будівництво.

— Чи пам’ятаєте, скільки об'єктів за весь час своєї діяльності ви перевірили?

Особисто я такої статистики не веду. Однак знаю, що нашою командою кваліфікованих юристів було проаналізовано понад 700 об'єктів і, на жаль, 300 з них виявилися проблемними.

— Які існують ризики під час інвестування в первинну нерухомість?

Завжди первинний ринок нерухомості був популярним, адже купувати квартиру в забудовника — це вигідно. Однак насправді, більшість інвесторів навіть не уявляють, на яку кількість можливих ризиків вони себе наражають. Це й банкрутство забудовника, проблеми з введенням будинку в експлуатацію та оформленням права власності, недостатність коштів для завершення будівництва, шахрайство, прострочення термінів завершення будівництва, вимагання додаткових доплат, валютні коливання, економічні кризи і багато-багато інших неприємностей. Часто покупці не хочуть розбиратися в цьому самостійно — і я їх розумію.

— Дійсно, український інвестор на ринку нерухомості майже нічим не захищений. Про це свідчить хоча б історія із «Аркадою», жертвами якої стали близько 10 тис інвесторів та групою компаній «УкоГруп» на чолі з одіозним Войцеховським Анатолієм. Як зробити так, щоб майбутні покупці нерухомості ще на етапі будівництва гарантовано отримали свої квадратні метри?

На жаль, в Україні таких історій було чимало: «УкоГруп», «Аркада», «Укрбуд», «УкрАзіяБуд», «Еліта-Цент», «BGM» тощо. І перед тим, як надавати послуги з оцінки ризиків інвестування в новобудови, довгий час я надавав допомогу ошуканим покупцям. Однак вже зараз на законодавчому рівні зроблено декілька кроків до захисту інвесторів. Зокрема, в 2021 році було зареєстровано законопроект «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», одним із авторів якого виступив я. Основною метою цього проекту є створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, а також створення прозорих умов продажу. Але цей законопроект тільки перший з багатьох кроків, аби ефективно захистити інвесторів в будівництво.

— Відомо, що будівельний ринок в Україні є досить корумпованим, які ви бачите шляхи змін цього?

Одне із перших місць за корупційною складовою в Україні посідала Державна архітектурно-будівельна інспекція України (ДАБІ). Як наслідок, ми бачимо велику кількість незаконних будівництв, яскравий приклад — будинки Войцеховського на території Києва. Зараз ДАБІ ліквідовано та створено новий орган — і це перший крок. Крім того, наразі набирає обертів діджиталізація процесів будівництва. Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕСБ) успішно працює в Україні з липня 2020 року. Мета якої, знову ж таки, унеможливлення корупційних проявів, забезпечення прозорості та законності забудов на території України.

— Які тенденції домінують на ринку нерухомості зараз?

Пандемія Covid-19 значно вплинула на будівельний ринок. Як показують дослідження, унаслідок постійних обмежень темпи будівництва сповільнились, попит знизився, збільшилась вартість матеріалів, що призвело до значного здорожчання нерухомості. Серед покупців особливою популярністю почали користуватись новобудови, які мають ринкові переваги, зокрема ЖК, забезпечені школою, дитячим садочком, торговельно-розважальними закладами та громадським простором.

— А як пандемія Covid-19 відобразилась на вашій діяльності? Чи зменшилося число клієнтів?

Наша послуга — юридична перевірка нерухомості - взагалі досить специфічна. Ми завжди мали сезонність продажів. І в умовах сповільнення темпів розвитку будівництва ми, відповідно, маємо менше число клієнтів, які звертаються за допомогою. Однак зараз ситуація поступово покращується. Ринок стабілізується.

— Яку основну пораду ви, як юрист, могли б дати потенційним інвесторам?

Інвестуйте у нерухомість обережно, перевіряйте забудовників і конкретний об'єкт будівництва та обов’язково звертайтесь за професійною правничою допомогою, у тому числі до юристів АО «Constructive Lawyers».