«Страховые заслуги». Алексей Гончарук специально для «Юридической практики»

«Создание механизмов добровольного страхования рисков инвестирования в строительство позволит урегулировать отношения между застройщиками и инвесторами», — Алексей Гончарук.
Со времен начала финансового кризиса прошло уже более четырех лет, а строительная отрасль все еще не может преодолеть его негативные последствия. Основной причиной такого положения дел является кризис доверия основного инвестора строительства жилья на Украине — простых граждан.
Игра на удачу
Сегодня для обычного человека инвестирование в строительство жилья напоминает рулетку — из более 300 объектов, активно рекламирующихся по г. Киеву менее 5% являются приемлемыми для инвестирования. Да и отличить безопасный для инвестирования объект от рискованного аналога достаточно сложно, а без опытного специалиста — практически невозможно.
Единого механизма инвестирования в строительство действующее законодательство не предусматривает, что позволяет застройщикам использовать более 20 разных механизмов и конструкций. Все их можно условно поделить на четыре группы: прямо предусмотренные законом механизмы; поименованные гражданско-правовые договора; сложные (инвестиционные) договора; не договорные механизмы.
К первой группе относятся механизмы прямо упомянутые в части 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» — фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью и целевые строительные облигации. Они считались наиболее надежными, не столько из-за высокой степени нормативной защищенности инвесторов, сколько из-за того, что эти механизмы выбирали застройщики наименее склонные к рискованным решениям.
Основная проблема финансово-кредитных механизмов (ФФС и ФОН) заключается, прежде всего, в невозможности реализовать их основную идею — создать механизм уполномоченного профессионального финансового посредника, действовующего в интересах инвесторов (доверителей). Как результат, сегодня на Украине реально работают не более трех прямо не зависимых от застройщиков финансовых компаний-управителей. Есть несколько банков, управляющих фондами, однако, это отнюдь не говорит о существовании рынка профессиональных управителей. Таким образом, вместо реальной защиты, в лице профессиональных посредников инвесторы получили «прокладку» между ними и застройщиком, которая, в лучшем случае, действует в своих интересах, а в худшем — в интересах застройщика.
Точка контроля
Механизм купли-продажи целевых строительных облигаций, в условиях фактического отсутствия фондового рынка, задумывался скорее как инструмент оптимизации налогообложения застройщиков. Этот не оправдано сложный механизм инвестирования также связан с появлением финансового посредника, который, фактически получая деньги от инвестора, ни за что не отвечает. Как следствие, права инвесторов снова-таки реально не защищаются.
Основными преимуществами этих схем, на момент их введения в действие, были:
- наличие «точки контроля» государства над началом процесса инвестирования, исключающей возможность начинать процесс инвестирования без минимального пакета разрешительных документов;
- наличие возможности централизованного контроля за отчуждениями прав на объекты инвестирования и их обременений.
Однако, оба эти преимущества были исключительно декларируемыми и не дали ожидаемого эффекта, так как обеспечивающие их нормы легко и непринужденно «обходились» юристами застройщиков.
Поименованые (прямо предусмотренные Гражданским кодексом Украины) гражданско-правовые сделки — купля-продажа, мена, подряд, комиссия, поручение, совместная деятельность и прочее — стали основным инструментом для застройщиков, принявших решение игнорировать отнесенные к первой группе инструменты. Каждый из видов договоров имеет свои собственные проблемы и риски применения для целей инвестирования в строительство, однако, обьединяет эти риски и проблемы их изначальная не предназначенность для регулирования подобных отношений. Выдумки и изобретения юристов в области строительства, как правило, решают задачу только создания формального документа для «успокоения» сторон и предъявления в официальные органы, который в случае возникновения конфликта элементарно «разваливается», порой сильно удивляя стороны последствиями своего применения. Отдельного разговора заслуживают популярные нынче на рынке договора купли-продажи имущественных прав, которые часто не достаточно описываются, чтобы считаться индивидуально-определенным имуществом и быть полноценным объектом гражданского оборота, но это тема для отдельной статьи.
Запретный плод
Инвестиционные договора — во имя запрета которых и вводились ФФБ и целевые облигации — де-юре запрещены частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», что влечет за собой риски признания их недействительными.
Недоговорные механизмы инвестирования (создание товариществ, общественных организаций, кооперативов) в условиях рыночной экономики не предназначены для обеспечения регулирования отношений между сторонами инвестирования в строительство, так как искажают суть регулируемых отношений, приписывая по умолчанию сторонам не соответствующие им функции.
Проблема урегулирования отношений между застройщиками и инвесторами очевидна и требует решения. Например, путем упрощения схемы при максимальной гарантированности прав инвестора в ней, как равноправного лица в проекте, де-факто несущего инвестиционные риски. Инвестор и застройщик должны иметь возможность заключить прямой договор, типовая форма и перечень существенных условий которого должны быть установлены нормативно. Инвестор, до заключения договора должен иметь право и реальную возможность получить доступ ко всей необходимой ему для определения уровня рисков информации о застройщике и инвестиционном проекте. Для инвесторов должны быть созданы реальные условия для самоорганизации.
Привлекать инвестиции в строительство застройщик должен иметь право только путем отчуждения части прав на объект, который будет построен, а права такие должны быть предварительно им зарегистрированы в соответствующем государственном реестре.
Должен быть создан механизм добровольного страхования рисков инвестирования в строительство, логика которого сводиться к следующему: застройщик должен иметь возможность добровольно пройти аккредитацию в системной (возможно даже государственной) страховой компании, получить страховой тариф для своих потенциальных инвесторов, который стал бы его условным «индексом надежности» для рынка. Инвестор имел бы возможность ориентироваться на этот показатель и самостоятельно принимать решение делить ли со страховой компанией свои риски инвестирования.
Именно такой простой путь одновременно и обезопасит инвесторов от двойных продаж и будет способствовать воспитанию на Украине ответственного собственника, который осознает необходимость самостоятельно взвесить свои риски и осознанно принять их на себя.
ГОНЧАРУК Алексей — управляющий партнер ЮФ Constructive Lawyers, г. Киев
Специально для «Юридической практики»
№ 26 (809), 25 июня 2013 года.

Clients opinions