Проблемы защиты прав инвесторов в Украине
Тематика инвестиционной деятельности в Украине и защиты прав частных инвесторов является достаточно актуальным и одновременно болезненным вопросом настоящего.
За последние годы в Украине сложилась непростая политическая и экономическая ситуация, при которой неотложной потребностью экономики становится привлечение инвестиций в разные направления экономики, в том числе и иностранных инвестиций.
В целях понимания терминов «инвестирование» и «инвестиционная деятельность» необходимо обратиться в законодательную базу.
Статья 1 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 определяет понятие «инвестиция» как все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) и/или достигается социальный и экологический эффект. Инвестиционной деятельностью является совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства по реализации инвестиций (ст. 2 указанного Закона).
Одной из разновидностей инвестиционной деятельности есть инвестирование в строительство, на котором хотелось бы сосредоточить особое внимание.
Инвестирование средств в строительство — вопрос для многих людей достаточно важен. Для одних, это способ сэкономить, ведь цена квартиры в строящемся объекте, в основном, ниже, чем во введенном в эксплуатацию доме. Для других — возможность заработка. Но и для первых, и для вторых риски потерять инвестиции и не получить доход или «социальное благо» одинаковы.
Какие потенциальные преимущества может нести инвестиционная деятельность?
Одним из основных преимуществ для иностранных инвесторов является экономическая привлекательность вливания средств с целью получения в будущем дохода и получения права на постоянное проживание, но при осуществлении инвестиции в экономику Украины иностранной конвертируемой валютой на сумму не менее 100 тысяч долларов США.
Для граждан Украины преимуществом является экономическая составляющая, ведь цена квадратных метров в объекте строительства, в основном, ниже по сравнению с аналогичным «готовым» жильем, большое количество предложений на одного человека, что дает возможность выбрать товар «по вкусу» и «за цветом».
Допустимые пути привлечения инвестиций в строительство
Статьей 4 Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» определены допустимые пути инвестирования и финансирования строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через:
- фонды финансирования строительства;
- фонды операций с недвижимостью;
- институты совместного инвестирования;
- путём эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищногого строительства.
Остальные способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.
По мнению автора статьи, наиболее законодательно урегулированной и имеющей ряд преимуществ для доверителей (инвесторов), по сравнению с другими схемами привлечения средств, является участие в фонде финансирования строительства. Однако и ФФС не дает никаких гарантий достройки объекта или возврата средств в таком случае.
Привлечение средств для коммерческого строительства возможно, например, по договору строительного подряда, договору совместной деятельности, договору поручения
Следует отметить, что Законом прямо установлен запрет инвестирования в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям санитарно-гигиенических, радиационных, экологических, архитектурных и других норм, установленных законодательством Украины, а также нарушает права и интересы граждан, юридических лиц и государства , охраняемые законом. То есть те объекты, которые имеют признаки самовольного строительства (в понимании ст. 376 Гражданского кодекса Украины), а потому государственные гарантии защиты инвестиции, de jure, применяться не могут.
Каковы Государственные гарантии защиты инвестиций?
Действительно, законодательством Украины предусмотрены гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности, защита инвестиций и защита прав инвесторов.
Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» определяет следующее. Государство гарантирует стабильность условий осуществления инвестиционной деятельности, соблюдение прав и законных интересов его субъектов (ч. 1 ст. 18). Государство гарантирует защиту инвестиций вне зависимости от форм собственности, а также иностранных инвестиций. Защита инвестиций обеспечивается законодательством Украины и международными договорами Украины. В целях обеспечения благоприятного и стабильного инвестиционного режима государство устанавливает государственные гарантии защиты инвестиций. Государственные гарантии защиты инвестиций — это система правовых норм, направленных на защиту инвестиций (ст. 19).
Закон Украины «О защите иностранных инвестиций в Украине» и глава 38 Хозяйственного Кодекса Украины выделяют следующие правовые гарантии защиты иностранных инвестиций:
- правовой режим инвестиционной деятельности;
- применение государственных гарантий защиты иностранных инвестиций в случае изменения законодательства об иностранных инвестициях;
- гарантии от принудительных изъятий, а также незаконных действий государственных органов и их должностных лиц;
- компенсация и возмещение ущерба инвесторам;
- гарантии при прекращении инвестиционной деятельности;
- гарантии перевода доходов, доходов и других сумм в связи с иностранными инвестициями.
То есть законодательство должно обеспечить реализацию таких прав инвесторов, как: право на получение прибыли или социального эффекта от осуществления инвестиционной деятельности; государственные гарантии защиты инвестиций; право на пересылку прибыли за пределы Украины; право на судебную защиту законных прав и интересов инвестора; право на возмещение причиненного инвестору ущерба.
Относительно страхования инвестиций
По мнению автора, одним из возможных эффективных способов защиты прав инвесторов (в том числе физических лиц) является обязательное страхование инвестиционных рисков.
На законодательном уровне установлено такое право (не обязанность) субъектов инвестиционной деятельности. Однако, в нынешних реалиях строительной индустрии, только незначительная часть страховых компаний предоставляет такую страховую услугу и те работают только с ограниченным кругом застройщиков.
Это обуславливается тем, что страховые компании прекрасно понимают все потенциальные финансовые риски для них, а как следствие — воспользоваться правом на страхование инвестиции проблематично.
Реалии государственных гарантий в Украине
За историю независимой Украины имели место неоднократные экономические кризисы, в результате которых строительство многих объектов было остановлено или заморожено, кроме того Украина пережила уже не оду масштабную аферу, огласка которых звучала далеко за ее пределами.
Компания «Элита-Центр». От строительной аферы с участием этой компании пострадали 1759 человек. Она стала одним из самых резонансных дел в Киеве и Украине и привлекла внимание не только правительства, но и Президента Украины. Правоохранительные органы утверждают, что общая сумма средств, полученных таким образом мошенниками, достигла 400 млн. гривен.
Строительная фирма «Консоль ЛТД». Компания строила жилую и коммерческую недвижимость
И вот уже «новейшая» история. Группа компаний «Укогруп"/"Сити-групп» во главе с Анатолием Войцеховским. За период деятельности группы компаний с 2003 по 2016 гг. было тем или иным способом обмануты более 10 000 инвесторов. Кстати, некоторые компании продолжают привлекать средства имитируя строительство и убеждая потенциальных инвесторов, что все проблемы решаться вот-вот, а то все черный пиар конкурентов…
Однако есть и другие ситуации. Есть и объекты, которые строились в рамках правового поля, но по тем или иным причинам строительство было остановлено, а средства инвесторам возвращены так и не были. Значительная часть недостроев на территории Украины появилась в период 2007—2008 гг. г., в основном из-за экономического кризиса. Например, по имеющейся информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, только в Киеве насчитывается более 80 долгостроев.
Как бы это ни странно ни звучало, но иногда и само государство становится обманутым инвестором. К примеру, Государственные программы, направленные в сектор жилищного инвестирования («доступное жилье» 70 на 30, программа удешевления стоимости ипотечных кредитов, молодежное кредитование
Ипотечный центр в Киеве и Киевской области на своем официальном сайте указывает о наличии пострадавших заемщиков и инвесторов в объектах, финансирование которых частично осуществлялось по указанным Государственным программам.
Итак, что же такое сегодня инвестиционная деятельность направлена в сектор строительства? По сути, это «русская рулетка» в которой можно относительно быстро получить существенный доход или проиграть.
Суммируя вышеизложенное, можно прийти к выводу, что установленные государственные гарантии для инвесторов являются безусловно положительным фактором. Однако, как показали практические аспекты их реализации, государственные гарантии носят более декларативный характер, чем надлежащий и эффективный способ защиты прав и интересов инвесторов. Это требует совершенствования существующей нормативно-правовой базы, практики применения этих норм и слаженной работы органов власти всех уровней.
Автор:
юрист практики строительного права
ЮК Constructive Lawyers
Александр Босенко
