Кто торгует воздухом на рынке недвижимости? Владимир Боряк для ЭП

Последние годы первичный рынок жилья в Украине трясет от скандалов с недостроями. По данным Мирегионбуду, в целом в стране 656 таких объектов. Из них около 208 могут вообще никогда не достроить. Однако затягивание строительства, даже длительное, может быть не самой большой проблемой инвестора, который стремится приобрести квартиру на первичном рынке.

Ведь дом почти построен, а вот квартира, за которую инвестор заплатил деньги несколько лет назад, на вполне законных основаниях может отойти кому-то другому. И ни о каких двойных продажах или какое-то другое мошенничество здесь не идет. Именно в соответствии с действующим законодательством, на первичном рынке в большинстве случаев человек может купить не квартиру, а лишь воздух. И по тому же закону собственником этого помещения станет не тот, кого определяет закон, а тот, к кому будет благосклонен суд, по своему внутреннему убеждению. А благосклонным к тому, кого закон не защищает должным образом, суд бывает крайне редко.
Например, инвесторы двух домов в Киеве по ул. Ирпенская, 69б и в г. Обухове по ул. Киевская, 174А перед завершением строительства своего жилья (в 2011 -2012 годах) случайно узнали, что имущественные права на квартиры, за которые они уже давно заплатили деньги, а также сами эти квартиры застройщики отдали в залог (ипотеку) для обеспечения ипотечного кредита от банка «Киев».
Оба кредита застройщики получили в 2007 году и до сих пор не вернули их. Поэтому, понятно, что по крайней мере у одного из застройщиков, ООО «Экострой», банк стал требовать взыскания долга через суд. А инвесторам, вместо празднования вхождения, приходится судиться с банком и застройщиком за право собственности на жилье.
Дом на ул. Ирпенская строило ООО «Экострой», а дом в Обухове-ООО «Первая Украинская индустриально-инвестиционная компания». Обе компании продавали квартиры с 2005 года, обе обанкротились в течение последних двух лет, и сегодня фактически не существуют.
Но у инвесторов остались проблемы с их ипотечному кредиту. Значительную часть заложенных квартир застройщики отдали в ипотеку уже после того, как фактически продали их, то есть инвесторы вполне рассчитались за них. Остаток квартир компании продавали уже после заключения ипотечного договора с банком, не извещая клиентов, что на жилье наложен обременения.
Почему это произошло?
Со случаем, когда застройщик продавал заложенные квартиры, все просто: покупатели перед заключением сделок могли проверить, занесен квартиры в Госреестр запретов отчуждения на недвижимое имущество и Госреестра ипотек, и отказаться от рискованной сделки, но не сделали этого. И тут вряд ли можно чем-то помочь.
Но инвесторы, приобретали жилье до заключения застройщиком ипотечного договора, никак не могли предположить, что со временем их квартиры попадут в залог. И как могло случиться, что застройщики заложили жилье, которое уже фактически продали?
Чтобы выяснить это, давайте разберемся в том, когда и как имущественные права на квартиры в доме, только строится, переходят от застройщика (продавца) к инвестора — физического лица (покупателя).
В начале строительства все права на дом (объект незавершенного строительства) принадлежат застройщику. Право собственности на этот объект регистрирует БТИ (с 2012 года это должен делать «Укрдержреестр»).
Время застройщик, как владелец недостроенного дома, обладает имущественными правами (т.е. правом оформить полноценное право собственности в будущем) на квартиры в нем, которые в конечном итоге и будет продавать. При этом регистрировать эти права не требуется (ч.3 ст. 331 ГКУ).
Дальше начинается «продажа будущих квартир», а точнее — привлечение средств инвесторов в строительство жилья. Одной из самых популярных схем для этого в Украине есть продажа именных облигаций. Потенциальные инвесторы приобретают у венчурного фонда определенное количество (соответствующую площади квартиры) облигаций, выданных застройщиком (эмитентом). А непосредственно с застройщиком заключают договор о резервировании помещения, где обсуждается, как и когда к покупателю переходит право собственности на квартиру и т.
Обычно в таких договорах речь идет именно о праве собственности на квартиру, а не об имущественных правах на нее. Но право собственности может появиться только тогда, когда инвестор получит правоустанавливающий документ на квартиру и зарегистрирует его в БТИ. А получить правоустанавливающий документ можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и это не зависит от того, как быстро инвестор оплатил полную стоимость облигаций и выполнил необходимые формальности.
Юрист ЮФ Constructive Lawyers Владимир Боряк отмечает, что непосредственно в момент заключения договоров о выкупе облигаций и о резервировании помещения у инвестора не возникает никаких прав на квартиру. Лишь после того, как инвестор выкупит все облигации и выполнит ряд необходимых формальностей у него появляется право требовать от застройщика передать ему в собственность соответствующую квартиру. Имущественные же права на квартиру остаются у застройщика, и обычно к концу строительства он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
«Когда речь идет об операциях на первичном рынке жилья в Украине, по моему мнению, словосочетание» продажа квартир «употреблять неуместно, — считает адвокат Татьяна Монтян. — На самом деле застройщики меняют на деньги инвесторов обещание когда-то передать им в собственность квартиру. То есть, у инвесторов в результате сделки не возникает никаких имущественных прав на жилье «.
По словам Монтян, выполнив условия договора, инвесторы, как правило, получают лишь право требования и право на возмещение причиненных убытков и морального вреда — и не более.
Как подчеркивают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, чтобы покупатель еще до окончания строительства стал владельцем имущественных прав на квартиру, то есть действительно закрепил за собой право в будущем оформить право собственности на нее, необходимо заключать специальный договор, предметом которого будет именно купля-продажа имущественных прав.
Если же такого договора нет, застройщику ничего не мешает хотя сам дом, хоть имущественные права на отдельные квартиры отдать в залог. Что некоторые застройщики и делают.
В свою очередь кредиторы (банки) вполне оправданно стремятся подстраховаться на случай, если заемщик не сможет выплатить долг до завершения строительства.
Именно это и сделал банк «Киев». В обоих ипотечных договорах, о которых здесь говорится, (с ООО «Экострой» и ООО «Первая Украинская индустриально-инвестиционная компания») есть пункт о том, что после завершения строительства предметом ипотеки вместо имущественных прав на квартиры становятся непосредственно сами квартиры.
И здесь в силу вступает преамбула и ст. 1 Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», где говорится, что ипотечный долг — это главное обязательство по любому сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой. Это означает, что безразлично, кто, кроме должника и кредитора, предъявляет права на предмет ипотеки, все равно обязательства по ипотечному договору должны быть важными.
Дело усугубляется тем, что ипотекодержатель, т. е. банк-кредитор, нигде не может самостоятельно проверить, заключал ипотекодатель с кем-то соглашения о заложенных квартир, а тем более — проверить состояние выполнения этих соглашений.
Однако, как отмечает Владимир Боряк, ч.3 ст. 6 Закона «Об ипотеке» обязывает ипотекодателя (застройщика) перед укладкой ипотечного договора предупредить ипотекодержателя (банк) обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки. Если ипотекодатель не сделал этого, ипотекодержатель может требовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем вызванной вреда.
Но в случае с застройщиками-банкротами требовать не от кого. Поэтому банкам-кредиторам не остается ничего другого, кроме как возмещать убытки за счет предмета ипотеки, т. е. имущественных прав на квартиры и самих квартир.
Вот и получается, что, когда инвестор «покупает будущую квартиру» на первичном рынке, рассчитывать на то, что его защитят контракт и закон — почти не приходится, и все зависит исключительно от порядочности и сноровки застройщика.
И это касается не только схемы с применением именных облигаций, но и остальных методов привлечения средств: предварительных договоров купли-продажи, договоров строительного подряда, инвестиционных договоров и т. д. В большинстве случаев в договоре четко указано, что до завершения строительства все имущественные права на дом и квартиру принадлежат застройщику.
К тому же довольно часто, согласно условиям договора, застройщику необходимо сначала получить право собственности на квартиру, и уже после этого передать ее инвестору.
Какую защиту предлагает закон?
Владимир Боряк отмечает, что исключить возможность того, что застройщик отдаст в залог имущественные права или же квартиры, можно при применении схемы с Фондом финансирования строительства (ФФС).
«Согласно ч.1 ст. 10 Закона» О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью «застройщик обязан передать свои имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, управляющему (ФФС), когда есть риск, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед ним, — рассказывает Боряк. — Для этого застройщик заключает с ФФС ипотечный договор, и тогда ипотека выступает как мера, защищающая интересы инвесторов. ФФС, как посторонний структура, должна контролировать застройщика и предупреждать его возможные промахи «.
Но одновременно эксперты признают, что застройщику, который работает через ФФС, выгодно создавать собственный, «карманный» ФФС, а не работать с посторонней финансовой компанией или банком. Ведь так они могут полностью контролировать строительство и ни в коем случае не потеряют имущественных прав на отдельные квартиры или дом в целом.
А в таком случае все меры для защиты инвесторов сводятся на нет.
Также защитить свои права инвестор теоретически может, если он во время строительства приобрел имущественные права на квартиру, ведь тогда он закрепляет за собой исключительное право получить квартиру в собственность в будущем. Но и эта схема не является безупречной.
Как уже говорилось, имущественные права нигде не регистрируются, и у банка или иного кредитора не будет возможности проверить, продано кому-то имущественные права на квартиру, которую он берет в залог. Об этом будет известно только продавцу и покупателю.
В Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам считают, что дополнительно зафиксировать факт приобретения в собственность имущественных прав на квартиру можно, отдав в залог под обеспечение кредита. Тогда сведения об обременении на имущественные права будет занесен в соответствующие государственные реестры, и если застройщик попытается отдать их в залог, нотариус обязательно откажется регистрировать такую ​​сделку. Но такая схема связана и с рисками уже по новому «фиктивном» кредита, ведь необходимо найти надежного кредитора, который ни при каких обстоятельствах не станет претендовать на заложенное жилье.
По мнению юриста Владимира Боряка, применение такой схемы не было бы нужно, если бы в Украине был создан государственный реестр имущественных прав, что позволило бы в любом случае узнать, кому они принадлежат.
Что говорят в суде?
Инвесторам, чьи квартиры застройщики отдали в ипотеку, остается надеяться лишь на то, что удастся доказать через суд, что они не имели права этого делать. Для этого можно найти зацепки в договорах, которые они заключали, ведь обычно эти документы составляются в произвольной форме.
Однако подобные правоотношения в украинском законодательстве почти не регулируются, поэтому суд может трактовать и текст договоров и применения норм закона непредсказуемым образом.
Инвесторы с ул. Ирпенская, 69б в Киеве и с ул. Киевской, 174А в Обухове попытались доказать в суде, что застройщики не имели права отдавать в залог квартиры были фактически приобретенные ими (т.е. были уплачены все деньги и выполнены все формальности) еще до заключения застройщиками ипотечного договора с банком «Киев». А именно инвесторы требовали признать эти ипотечные договоры частично недействительными и снять обременение с квартиры.
Все инвесторы в разное время до 2007 года заключали с застройщиками инвестиционные договоры, договоры строительного подряда, участия в строительстве, договора о резервировании помещений и о выкупе именных облигаций с венчурным фоном т.д., и выполнили все свои обязательства. Во всех договорах не предполагалось, что застройщики будут оформлять на себя право собственности на квартиры, хотя и обладают имущественными правами на них до конца строительства.
Инвесторы с Ирпенская выиграли дело в первой и второй инстанциях. Суд признал, что застройщик не мог отдавать уже фактически проданы квартиры в ипотеку. Во-первых, в 2007 году, когда ООО «Экобуд» заключало с банком «Киев» ипотечный договор, закон еще не содержал нормы, которая бы позволяла отдавать в ипотеку объекты незавершенного строительства и имущественных прав на них. Соответствующие изменения были внесены только в 2008 году. И если бы эта норма и действовала в то время, все равно не имущественные права, ни сами квартиры в этом случае могли бы стать залогом, ведь ст. 5 Закона «Об ипотеке» позволяет закладывать имущественные права только если ипотекодатель в будущем сможет подтвердить документально свои права на эту недвижимость. А в этом случае застройщик обещал передать покупателю квартиры документы для оформления права собственности.
Те же обстоятельства выяснились и во время слушания дела инвесторов с ул. Киевской в ​​Обухове. В одном из решений суд прямо указал, что не исключена возможность того, что инвестор может лишиться своих имущественных прав, если кредитор застройщика будет требовать удовлетворить свои требования за счет залогового имущества, т. е. квартир.
Однако дальше суд уже перешел на сторону ООО «Экострой» и банка «Киев». Кассационная инстанция отменила решение первой и второй инстанции по делам инвесторов с ул. Ирпенской, ссылаясь на уже упомянутую ст. 1 Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», что при любых обстоятельствах предпочитает обязательствам по ипотеке. Также кассационный суд считает, что ипотечный договор застройщика с банком никак не ограничивал права инвесторов на квартиры. Однако неясно, каким образом, по мнению суда, инвесторы смогут сохранить право собственности на квартиры, если банк решит обратить взыскание на них, как на предмет ипотеки. Ведь если ипотечный договор остается в силе, и застройщик так и не вернет свой долг, банк имеет на это законное право, которое нельзя оспорить.
Решение апелляционной и кассационной инстанции по делам инвесторов с ул. Киевская в Обухове еще интереснее. В частности, в их решениях говорится, что ипотечный договор является способом обеспечения исполнения обязательства, а не сделкой по распоряжению имущественными правами. Исходя из текста решения, этот аргумент был взят с апелляционной жалобы банка «Киев».
Формально в этой формулировке нельзя за что-то зацепиться. Однако смысл этой фразы выглядит слишком странным, если ее перевести с «юридической» языка на «человеческий». Получается, что если застройщик отдал в залог банку имущественные права на купленную вами квартиру и саму квартиру также, он не распоряжался ею, а просто пообещал отдать ее банку, если не выплатит ему свой долг.
Также суды первой инстанции отказали некоторым инвесторам, потому что не считают, что их права были каким-то образом нарушены и не видят доказательств того, что те действительно собирались отчуждать квартиры.
«Экономическая правда» обратилась в банк «Киев» с просьбой объяснить его позицию относительно квартир с Ирпенская, 69б, которые были заложены после продажи. Однако в ответе, которую прислала пресс-служба банка «Киев», речь шла только о квартирах, которые застройщик противоправно продавал после того, как отдал их в ипотеку.
Поэтому о позиции банка приходится судить лишь из судебных решений, в которых приводятся их аргументы. В частности, в решение Хозяйственного суда г. Киева по поводу взыскания задолженности с ООО «Экострой», банк просил суд наложить арест на квартиры, которые были приняты им в ипотеку, однако суд не поддержал это ходатайство. Также интересно, что когда в одном случае кассационная инстанция отказала банка в том, чтобы сткасуваты решения двух первых, которые стали на сторону инвесторов, банкиры обратились в Высший специализированный суд с просьбой пересмотреть эти решения, поскольку ранее такого не было. И на этот раз Верховный суд также встал на сторону банка.
Главными виновниками обоих конфликтов является не сам банк «Киев», а застройщики и ничтожное законодательство, которое не в состоянии защитить права рядовых граждан. Более того, существующий закон, а точнее его отсутствие, всегда делает правым сильного, независимо от обстоятельств.
Залог дома в пгт Коцюбинское
Похожий случай произошел в пгт Коцюбинское Киевской области. ООО «Региональные строительные инвестиции» еще в 2006 году начало строить жилой комплекс по вул. Пономарьова, 26. В том же 2006-м компания взяла кредит в банке «Надра» под залог самих домов, а также права собственности и права аренды на земельные участки, на которых возводились эти здания.
Впоследствии, в 2009 г., ООО «Региональные строительные инвестиции» обанкротилось, а имущественные права на уже построенные дома и земельные участки были переданы ООО «Аверс-Сити», которое с тех пор и поныне занимается комплексом.
Конечно, кредит банка «Надра» до сих пор так никто и не вернул. В то же время, как рассказал председатель инициативной группы инвесторов ЖК «Коцюбинский» Николай Клименко, по имеющейся у них информации, новый застройщик снова отдали в залог дома и территорию комплекса теперь уже банка «Альфа».
В 2011 году первые два дома были сданы в эксплуатацию, но в этот же момент МВД наложило арест на все 622 квартиры в обоих только сводных домах для обеспечения долговых обязательств ООО «Региональные строительные инвестиции» перед банком «Надра». Однако инвесторы «Коцюбинского» добились того, чтобы арест был снят с 383 квартир. Остальные до сих пор находится под арестом, поскольку у МВД есть сомнения относительно законности по разным причинам.
В ноябре 2012 года банк «Надра» подал иск с требованием обратить взыскание на предмет ипотеки, чего и следовало ожидать. Банк выиграл дело в первой инстанции и добился обращения взыскания на объект незавершенного строительства и землю. Однако апелляционный суд отменил это решение первой инстанции и теперь нужно ждать, что скажет кассационная инстанция.
Одновременно, как сообщил в ответе на запрос «ЭП» директор департамента проблемных активов корпоративного бизнеса банка «Надра» Анатолий Дробязко, банк не собирается забирать квартиры у жильцов дома в качестве возмещения кредита. По его словам, в качестве компенсации по кредиту застройщика банк может претендовать лишь на еще не проданные квартиры.
С такой позицией согласен и Владимир Боряк. «Согласно ч. 4 ст. 16 Закона Украины «Об ипотеке», когда в ипотеку передаэться объект незавершенного строительства, ипотека не распространяется на ту ее часть, которая была видиллена в натуре и приобретена любым лицом (покупателем) до момента принятия решения о переводе, если иное не установлено договором с покупателем «, — считает юрист.
Но остаются еще земельные участки, на которых стоят дома. По закону совладельцы домов могут получить в собственность или в постоянное пользование, если организуют ОСМД, но на практике это невозможно из-за отсутствия необходимых подзаконных актов. К тому же участки были заставлены еще до того, как они купили свои квартиры. Поэтому вряд ли им удастся это сделать.
Как считает Татьяна Монтян, если банк выиграет дело во всех инстанциях, то вполне законно может получить права на эту землю и сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.
«Получив права на землю, банк сможет сдавать ее в аренду или распоряжаться ею, как считает нужным, — говорит Монтян. — В цивилизованных странах права собственников здания, расположенного на чужой земле, тщательно регламентированы, а у нас это черная правовая дыра «.
Антонина Бажан, для ЭП (сокращенный вариант)

Clients opinions